影子信用评分是否决定您是否获得公寓？

这个故事最初由ProPublica 的 Erin Smith 和 Heather Vogell 发表。

与信用评分机构相比，庞大的租户筛选行业受到的监管较少，尽管专家警告称算法可能会引入种族或其他非法偏见，从而阻止人们获得住房。

金富勒需要搬家。她 83 岁的妈妈正在努力绕过他们在巴尔的摩共享的狭窄的三层排屋。心脏问题使爬楼梯变得过于费力，把这位年长的女人从她喜欢做饭的厨房里赶了出来。

57 岁的富勒在 3 英里外找到了一处公寓大楼，该公寓楼标榜为 55 岁及以上的人提供“奢侈生活”，她在 2021 年初申请了一个单元。她认为自己会获得批准：她作为心理健康服务机构的薪水马里兰州的协调员符合收入要求。在八年前一场健康危机迫使她申请破产后，她从未被驱逐，并将她的信用评分提高到 632 分——这被认为是公平的。

尽管如此，几个月后，当她登录物业经理的在线账户时，她得知她的申请被拒绝了。没有给出任何理由。 8 月，她将自己的信用评分提高到 663 分，并申请了同一家公司 Habitat America 拥有的另一个综合体。六天后，她的状态再次变为“拒绝”。

富勒得知她的租赁申请已被 RentGrow 筛选，该公司是十几家挖掘消费者数据库以对租户进行背景调查的公司之一。一封通过电子邮件发送给她的表格称，RentGrow 确定她不符合申请人筛选要求，并以黄色突出显示标有“信用记录”的框是原因。

这封信没有提供进一步的解释。 RentGrow 的一位代表通过其母公司的一位高管拒绝置评。 Habitat America 以隐私问题为由，拒绝回应 ProPublica 关于富勒申请的问题。

“你不知道你为什么被拒绝，也不知道你是否被考虑过，”富勒说。 “外面真的很阴暗。”

随着房东越来越依赖租户筛选来帮助他们选择租房者，富勒的经历变得越来越普遍。随着租房者数量的增加和新技术使访问大量数据（例如法庭记录）变得更加容易，该行业已经急剧扩张。

租户筛选公司收集的信息超出了租户的信用报告，包括刑事和驱逐文件。他们说，这些数据有助于房东更好地了解谁将按时付款以及谁将成为好租户。这些公司通常会为申请人分配分数或向房东提供是或否的建议。

ProPublica 的一项评论发现，此类评级已成为租房者的影子信用评分。但与信用报告相比，租户筛选受到的监管较少，提供的消费者保护也较少——这可能对试图获得住房的申请人产生可怕的后果。

租户筛选报告经常出现错误，通常与虚假的驱逐报告或犯罪记录有关，导致政府监管机构去年告诫该行业提高其准确性。 （The Markup 报道了一系列关于该行业的故事以及监管机构对此的反应。）

然而，ProPublica 发现，错误只是租户筛选的问题之一。租户通常无法获得足够的信息来理解为什么他们被标记为对房东有风险。

去年，超过 40 名租房者对 ProPublica 的一项关于租户筛选的调查做出了回应。有些人被拒绝提供住房。由于租户分数低，其他人被要求支付双倍或三倍的押金。

“这有点混乱，”国家消费者法律中心的专职律师阿里尔尼尔森说。 “真的很难弄清楚你是否被拒绝，为什么会被拒绝。如果它是你可以修复的东西，或者它是一个错误。”

一些筛选公司使用的算法没有受到监管机构的审查，租户倡导者说，可能无法准确预测租户支付租金的可能性。虽然筛查公司表示他们的算法消除了人类判断的主观性，但倡导者表示，这些公司使用的数据可能会引入种族或其他非法偏见。

黑人富勒担心她可能是种族歧视的受害者。

她的案子让马里兰州公平住房行动中心的卡罗尔·奥特感到困惑。 “你正在与使用秘密算法的公司作斗争，”该中心的租户宣传主任奥特说。 “你甚至会去哪里？”

区域物业经理 Karin Scott 在一封电子邮件中表示，Habitat America 的政策是公平对待所有居民和游客，“任何关于拒绝基于种族歧视的担忧都是没有根据的。”

可以肯定的是，信用报告行业也因未能避免信用报告中的错误以及使用批评者所说的延续种族偏见的算法而受到消费者权益倡导者的批评。

ProPublica 发现，与信用报告相比，租户筛选受到的监督甚至更少，信用报告受到了激烈的诉讼，并受到法院和联邦机构的监督，以尽量减少不公平待遇。

专家表示，联邦机构拥有“监督权”来审查银行等金融机构的内部记录，以确保其评分方法具有预测性、统计合理性和非歧视性。

租户筛选不存在并行流程。

“没有人监督。没有人检查数据，”国家消费者法律中心的律师 Chi Chi Wu 说。 “没有人检查这些算法。”

代表包括筛选公司在内的消费者报告机构的消费者数据行业协会的一位发言人在一份电子邮件声明中表示，竞争激烈的租户筛选市场促使公司不断改进其工具，以帮助房东遵守公平住房和其他法律。

声明说：“消费者期望并要求安全的居住场所，我们的租户筛选成员帮助保护住宅社区，尤其是最脆弱的人群。”

根据高级副总裁格雷格布朗的一份声明，代表公寓业主和管理人员的贸易组织全国公寓协会表示，它支持租赁业务的新技术，并鼓励成员研究供应商以确保他们遵守法规。

“出租房屋供应商致力于提供平等的住房机会，并通过这个镜头利用居民筛选工具来平衡可能影响整个社区的风险，”布朗说。

“高风险租户”

租户筛选的迅速兴起是自大萧条以来冲击租赁市场的地震变化之一。正如 ProPublica 报道的那样，私募股权公司已经涌入多户公寓市场，通常会推高租金以寻求比夫妻房东通常寻求的利润更高的利润。现在，在决定谁有资格获得住房以及租金成本时，算法通常会取代人类的判断。

公司业主和区域物业经理的退休高管鲍勃威瑟斯说，当他在 2006 年暂时离开这个行业时，信用检查仍然是业主评估申请人的主要工具。

“当我在 2010 年或 2011 年回来时，情况发生了很大变化，以至于我认识的每个人都在使用租户筛选公司，”他说。

一项行业调查发现，2019 年有近 2,000 家公司提供了背景调查，其中大部分是出于就业或租户目的。据估计，租户筛选带来了大约10 亿美元的年收入。

总部位于德克萨斯州的领先物业管理技术公司 RealPage 吹嘘其算法使用人工智能来“更准确地识别高风险租户”。该公司表示，它使用一个包含 3000 万份租赁结果的庞大专有数据库以及消费者财务数据来评估租赁申请人。

“这种模式在实质上比传统的筛选解决方案更有效，每间公寓平均每年可节省 31 美元，而不会对入住率或收入产生负面影响，”公司媒体新闻稿称。

RealPage 没有回应有关该版本的问题。

律师和前联邦贸易委员会官员让·努南 (Jean Noonan) 表示，租户评分算法试图根据潜在租户与其他租户共有的特征来预测出租给他们的风险有多大。

物业经理应该向因租户筛选分数而被拒绝的申请人提供“不利行动通知”（左），但这些通知通常提供的信息很少。租户通常看不到像这样的详细筛选报告（右图），来自 On-Site，其中显示了他们的分数和拒绝的原因。即使是这份详细的报告也没有显示算法如何加权每个因素。学分：经 ProPublica 许可获得。 ProPublica 添加的红色圆圈。

“评分模型可能会发现某些特征有助于预测风险，”Noonan 说。 “他们并不能完美地预测每个人的情况。总体而言，他们在预测风险方面做得令人满意。”

然而，退休的区域物业经理威瑟斯表示，通常情况下，他每月需要多次推翻公司使用的筛选服务的拒绝建议。通常，这是因为人们有医疗债务、丧失抵押品赎回权或学生贷款，但在其他方面看起来像是不错的候选人。

“如果其他一切对我来说都很干净，我会做一个覆盖，”威瑟斯说，他负责监督马里兰州和弗吉尼亚州的数千套公寓。他补充说，忙碌的物业经理可能没有意识到筛选服务的算法是以拒绝可能是可行候选人的人的方式设置的。

租户倡导者表示，筛选公司使用的消费者数据经常导致负面建议，原因是无法证明租户有多好。华盛顿州的一位联系 ProPublica 的租户收到了一封筛选信，其中列出了“报告的不同电话号码太多”作为导致其租户得分降低的风险因素。

租户倡导者说，筛选公司正在插入算法以评估潜在租户的一些个人详细信息可能反映了种族偏见。

“我们不知道它们是否具有预测性，”尼尔森说。 “基于我们所掌握的关于他们所受因素影响的信息很少，我们担心种族差异。”

负面筛选不仅会导致拒绝，还可能促使房东要求更高的押金，这可能会阻止租户完全接受公寓。

Chloe Crawford 是一位艺术家，她在罗格斯大学攻读硕士学位时找到了一套公寓。但她说，当她于 2018 年 9 月抵达校园附近的新大楼时，她的新房东因为她的租户筛选分数低而要求额外支付一个月的租金作为押金。总存款加起来超过1000美元。这比她计划在一个月的杂货上花的钱要多，她的车需要修理。

尽管克劳福德因为上课而希望将大部分收入用于租房，但她在银行里有钱，已经安排了一份校内工作，并且一直小心翼翼地按时支付账单以保持她的高信用评分.

她的信用评分为 850 分中的 788 分，被认为非常好，足以让她有资格获得条件良好的抵押贷款。但她的租户得分为 685 分（满分 1000 分）——太低了，她无法在不支付高额押金的情况下租用公寓。放映公司 LeasingDesk 在一封电子邮件中表示，由于她的信用记录和租金收入比“不令人满意”，因此需要再支付一个月的租金。

使用轮椅的克劳福德恳求物业经理让她免费入住，并出示工资单证明她在夏天通过加班赚了额外的钱。经理心软了，允许她支付 300 美元的基本利率押金。

她完成了为期两年的课程，并于 2020 年获得了美术硕士学位，从未因大流行而提前搬出之前拖欠房租。在她搬出后，公寓业主声称她欠了租约到期前离开的房租。

“如果他们只是拒绝提供住房，我不知道我会做什么，”她说。 “也许我会退出这个项目。”

LeasingDesk 的母公司 RealPage 表示无法对个别案例发表评论，但 LeasingDesk 的每个分数都是基于物业经理的租赁标准。 RealPage 在一份电子邮件声明中表示，“以客观、一致和非歧视的方式”应用这些标准。

声明说：“在做出租赁决定时，物业经理的利益不是拒绝合格的申请人，而是迅速用负责任的租户填补空缺，并帮助维持一个安全的社区。”

“这背后的科学是什么？”

多年来，信用报告面临比租户筛选更多的审查。

例如，三大征信机构——Equifax、Experian 和 TransUnion——在达成多州和解以回应指控这些公司在报告中持续存在错误的诉讼后，于 2017 年停止报告驱逐。这些公司否认有不当行为。租户筛选公司继续报告驱逐。

大量的消费者投诉也有助于促使联邦金融监管机构检查信用评分模型，但没有任何联邦机构对租户筛选具有相同的权力。

消费者金融保护局收集有关租户筛选服务的投诉，但它不检查公司的算法。该机构无法提供有关租户筛选机构的投诉数量的明细。

消费者局的一位发言人拒绝回应 ProPublica 提出的一系列问题，但表示：“该局致力于使用其工具和权力确保消费者不会受到不当筛选和消费者报告做法的伤害。”

除非正在进行正式调查，否则联邦贸易委员会无法检查筛查公司的算法。该机构已从此类公司就报告中的错误获得数百万美元的和解，迄今为止尚未宣布任何因筛选算法偏见而采取的执法行动。

当被问及该机构的监督时，助理主任罗伯特·肖申斯基说：“我们一直在寻找是否存在违反我们执行的法律的行为。”

国家住房法项目诉讼主管埃里克·邓恩 (Eric Dunn) 表示，涵盖信用评分和背景调查的联邦公平信用报告法案自 1970 年通过以来几乎没有收到任何更新。他说，租户在筛选方面遇到的问题是由充满漏洞的过时监管系统造成的。

邓恩说，他在代表租户提起诉讼时看到的一些评分模型很粗糙，过于重视驱逐、犯罪历史或债务等因素，以至于记录包括其中任何一项的人都会得到负面推荐。

“对于很多这样的公司来说，这是一种在针对具有某些类型记录的人的真正全面政策上披上合法性或数学专业知识的外衣，”邓恩说。

国家消费者法律中心的吴也回应了他的担忧。 “这背后的科学原理是什么？”吴说。 “通过信用评分，我们知道它的效果如何。”

在 2021 年 3 月给 CFPB 的一封信中，参议员伊丽莎白沃伦和其他五位参议员写道，需要更密切地关注筛选公司。 “对这些公司的有效监督需要主动调查和审计它们对受保护类别的影响，”信中说。

消费者数据行业协会在下个月致参议院银行、住房和城市事务委员会的一封信中表示，筛查是基于“种族中立数据”，并消除了可能成为歧视行为来源的主观性。

还提供租户筛选的信贷机构 TransUnion 表示，该系统已经接受了审查。一位发言人通过电子邮件发送的一份声明说：“租金筛选过程受到《公平住房法》和《公平信用报告法》的良好监管，并受到消费者金融保护局的额外监督。”

如果租户要求，筛查公司应该向租户展示他们文件中的内容。数据行业协会告诉参议院委员会，“租户筛选器通过向消费者提供报告副本来促进消费者参与。”但租户倡导者说，公司经常对披露要求进行狭隘的解释，并遗漏了关键信息——例如向房东提出的建议。

与求职者相比，租户受到的保护较少，如果雇主计划因为报告而拒绝他们，他们有权获得背景调查的副本。这应该让候选人有时间寻找错误。虽然房东应该向租户提供不利筛查结果的通知，例如巴尔的摩的 Kim Fuller 收到的通知，但此类通知通常提供的信息很少。

邓恩说，当租户抱怨筛选决定时，他们经常会遇到问题。筛选公司表示，房东决定使用什么标准。房东说筛选公司会做出决定。

几名租房者告诉 ProPublica，他们无法找出他们的申请被拒绝的原因。

“你真的没有有效的方法向放映公司提出争议，除非是记录的准确性，”邓恩说。 “如果它与判断或类似的事情有关，放映公司会说，‘这不是我们的工作。’”

离开城市

富勒继续为自己和她的母亲在巴尔的摩寻找一个新的地方。她不仅担心她的拒绝是一种非法的红线，还担心她从未见过的完整租户筛选报告包含导致算法被拒绝的错误。

她向 CFPB 投诉了美国最大的物业管理软件公司之一 Yardi Systems 的子公司 RentGrow。她还向 Habitat America 提起了诉讼。

去年秋天，CFPB 拒绝了这两项投诉，称“无法将您的投诉发送给该公司以寻求回应”。该机构表示，要么该公司不在其投诉系统中，要么该机构不处理“关于该产品或问题”的投诉。

CFPB 接受有关租户筛选公司的投诉，但物业经理不在其职权范围内。 CFPB 发言人拒绝就富勒的投诉置评。

富勒扩大了寻找新家的范围。她的母亲在他们共享的位于 Belair-Edison 社区边缘的门廊前排房子里住了 35 年。虽然她的母亲希望留在巴尔的摩市，但富勒开始在郊区寻找。