क्या शैडो क्रेडिट स्कोर तय करता है कि आपको एक अपार्टमेंट मिलेगा या नहीं?

यह कहानी मूल रूप से प्रोपब्लिका के एरिन स्मिथ और हीदर वोगेल द्वारा प्रकाशित की गई थी।

विशाल किरायेदार स्क्रीनिंग उद्योग क्रेडिट स्कोरिंग एजेंसियों की तुलना में कम विनियमन के अधीन है, हालांकि विशेषज्ञों ने चेतावनी दी है कि एल्गोरिदम नस्लीय या अन्य अवैध पूर्वाग्रह पेश कर सकते हैं जो लोगों को आवास प्राप्त करने से रोक सकते हैं।

किम फुलर को स्थानांतरित करने की जरूरत थी। उसकी 83 वर्षीय माँ बाल्टीमोर में साझा किए गए संकीर्ण, तीन मंजिला पंक्ति घर के आसपास जाने के लिए संघर्ष कर रही थी। हृदय की समस्याओं ने सीढ़ियाँ चढ़ना बहुत कठिन बना दिया, जिससे वृद्ध महिला को उस रसोई से दूर जाना पड़ा जहाँ वह खाना बनाना पसंद करती थी।

फुलर, 57, को 3 मील दूर एक अपार्टमेंट कॉम्प्लेक्स मिला, जो 55 और उससे अधिक उम्र के लोगों के लिए "लक्जरी लिविंग" के रूप में बिल करता था, और उसने 2021 की शुरुआत में एक यूनिट के लिए आवेदन किया। उसे लगा कि उसे मंजूरी मिल जाएगी: मानसिक स्वास्थ्य सेवाओं के रूप में उसका वेतन मैरीलैंड राज्य के समन्वयक ने आय आवश्यकताओं को पूरा किया। उसे कभी भी बेदखल नहीं किया गया था और उसने अपना क्रेडिट स्कोर 632 तक लाया था - जिसे उचित माना जाता है - एक स्वास्थ्य संकट के बाद उसे आठ साल पहले दिवालिएपन के लिए फाइल करने के लिए मजबूर किया गया था।

फिर भी, कुछ महीने बाद, जब उसने संपत्ति प्रबंधक के साथ अपने ऑनलाइन खाते में प्रवेश किया, तो उसे पता चला कि उसका आवेदन अस्वीकार कर दिया गया था। कोई कारण नहीं बताया। उसने अपना क्रेडिट स्कोर 663 तक बढ़ा दिया और अगस्त में उसी कंपनी, हैबिटेट अमेरिका के स्वामित्व वाले एक अन्य परिसर में आवेदन किया। छह दिन बाद उसकी स्थिति फिर से "अस्वीकार" हो गई।

फुलर को पता चला कि उसके रेंटल एप्लिकेशन की स्क्रीनिंग रेंटग्रो द्वारा की गई थी, जो कि एक दर्जन से अधिक कंपनियों में से एक है, जो किरायेदारों पर पृष्ठभूमि की जांच करने के लिए उपभोक्ता डेटाबेस को माइन करती है । उसे ईमेल किए गए एक फॉर्म ने कहा कि RentGrow ने निर्धारित किया कि वह आवेदक स्क्रीनिंग आवश्यकताओं को पूरा नहीं करती है, पीले रंग में "क्रेडिट इतिहास" लेबल वाले बॉक्स को कारण के रूप में हाइलाइट करती है।

पत्र ने कोई और स्पष्टीकरण नहीं दिया। रेंटग्रो के प्रतिनिधि ने अपनी मूल कंपनी के एक कार्यकारी के माध्यम से टिप्पणी करने से इनकार कर दिया। हैबिटेट अमेरिका ने गोपनीयता संबंधी चिंताओं का हवाला देते हुए प्रोपब्लिका से फुलर के आवेदन के बारे में सवालों के जवाब देने से इनकार कर दिया।

फुलर ने कहा, "आप नहीं जानते कि आपको क्यों मना कर दिया गया या यदि आप पर कभी विचार किया गया।" "यह वास्तव में वहाँ से बाहर है।"

फुलर का अनुभव अधिक सामान्य हो गया है क्योंकि जमींदारों ने किरायेदारों की स्क्रीनिंग पर अपनी निर्भरता बढ़ा दी है ताकि उन्हें किराएदारों का चयन करने में मदद मिल सके। उद्योग ने नाटकीय रूप से विस्तार किया है क्योंकि किराएदारों की संख्या बढ़ी है और नई तकनीक ने अदालत के रिकॉर्ड जैसे डेटा के विशाल ट्रोव तक पहुंचना आसान बना दिया है।

किरायेदार स्क्रीनिंग कंपनियां आपराधिक और बेदखली फाइलिंग सहित किरायेदारों की क्रेडिट रिपोर्ट में क्या है, इसके अलावा जानकारी संकलित करती हैं। उनका कहना है कि यह डेटा जमींदारों को एक बेहतर विचार देने में मदद करता है कि कौन समय पर भुगतान करेगा और कौन एक अच्छा किरायेदार होगा। फर्म आमतौर पर आवेदकों को स्कोर प्रदान करती हैं या जमींदारों को हां-या-नहीं की सिफारिश प्रदान करती हैं।

एक ProPublica समीक्षा में पाया गया कि इस तरह की रेटिंग किराएदारों के लिए छाया क्रेडिट स्कोर के रूप में काम करने के लिए आई हैं। लेकिन क्रेडिट रिपोर्टिंग की तुलना में, किरायेदार स्क्रीनिंग कम विनियमित होती है और कम उपभोक्ता सुरक्षा प्रदान करती है - जो आवास सुरक्षित करने की कोशिश कर रहे आवेदकों के लिए गंभीर परिणाम हो सकते हैं।

किरायेदार स्क्रीनिंग रिपोर्ट में अक्सर त्रुटियां, अक्सर झूठी बेदखली रिपोर्ट या आपराधिक रिकॉर्ड से संबंधित, सरकार के निगरानीकर्ताओं ने पिछले साल उद्योग को इसकी सटीकता में सुधार करने के लिए चेतावनी दी थी। (मार्कअप ने उद्योग और नियामकों की प्रतिक्रियाओं पर कहानियों की एक श्रृंखला की सूचना दी।)

फिर भी त्रुटियां किरायेदार स्क्रीनिंग के साथ समस्याओं में से एक हैं, ProPublica ने पाया। किरायेदारों को अक्सर यह समझने के लिए पर्याप्त जानकारी नहीं मिल पाती है कि उन्हें जमींदारों के लिए जोखिम के रूप में क्यों चिह्नित किया गया था।

पिछले साल किरायेदार स्क्रीनिंग के बारे में 40 से अधिक किरायेदारों ने प्रोपब्लिका सर्वेक्षण का जवाब दिया था। कुछ को आवास से वंचित कर दिया गया। कम किरायेदार स्कोर के कारण दूसरों को डबल या ट्रिपल जमा का भुगतान करने के लिए कहा गया था।

"यह एक तरह की अराजकता है," नेशनल कंज्यूमर लॉ सेंटर के स्टाफ अटॉर्नी एरियल नेल्सन ने कहा। "यह पता लगाना वाकई मुश्किल है कि अगर आपको खारिज कर दिया गया था, तो इसे क्यों खारिज कर दिया गया था। यदि यह कुछ है तो आप ठीक कर सकते हैं या यदि यह कोई त्रुटि है।"

कुछ स्क्रीनिंग कंपनियों द्वारा उपयोग किए जाने वाले एल्गोरिदम की नियामकों द्वारा जांच नहीं की जाती है और, किरायेदार अधिवक्ताओं का कहना है कि, किरायेदार के किराए का भुगतान करने की संभावना का सटीक अनुमान नहीं लगाया जा सकता है। जबकि स्क्रीनिंग कंपनियों का कहना है कि उनके एल्गोरिदम मानव निर्णय की व्यक्तिपरकता को हटाते हैं, अधिवक्ताओं का कहना है कि कंपनियां डेटा का उपयोग करती हैं जो नस्लीय या अन्य अवैध पूर्वाग्रहों को पेश कर सकती हैं।

फुलर, जो काला है, चिंतित है कि वह नस्लीय भेदभाव का शिकार हो सकती है।

मैरीलैंड के फेयर हाउसिंग एक्शन सेंटर में उसके मामले ने कैरल ओट को चकित कर दिया। "आप उस कंपनी के खिलाफ लड़ रहे हैं जो गुप्त एल्गोरिदम का उपयोग करती है," केंद्र के किरायेदार वकालत निदेशक ओट ने कहा। "आप इसके साथ भी कहाँ जाते हैं?"

क्षेत्रीय संपत्ति प्रबंधक कैरिन स्कॉट ने एक ईमेल में कहा कि हैबिटेट अमेरिका की नीति सभी निवासियों और आगंतुकों के साथ उचित व्यवहार करना है, और "कोई भी चिंता जो नस्लीय भेदभाव पर आधारित थी, निराधार है।"

यह सुनिश्चित करने के लिए, क्रेडिट रिपोर्टिंग उद्योग उपभोक्ता अधिवक्ताओं से क्रेडिट रिपोर्ट से त्रुटियों को दूर रखने में विफल रहने और एल्गोरिदम का उपयोग करने के लिए आलोचना करता है जो आलोचकों का कहना है कि नस्लीय पूर्वाग्रहों को बनाए रखना है।

ProPublica ने पाया कि किरायेदार स्क्रीनिंग को क्रेडिट रिपोर्टिंग की तुलना में कम निरीक्षण प्राप्त होता है, जिस पर तीव्रता से मुकदमा चलाया गया है और अनुचित व्यवहार को कम करने के प्रयास में अदालतों और संघीय एजेंसियों द्वारा देखा जाता है।

विशेषज्ञों ने कहा कि संघीय एजेंसियों के पास बैंकों जैसे वित्तीय संस्थानों के आंतरिक रिकॉर्ड की समीक्षा करने के लिए "पर्यवेक्षी प्राधिकरण" है ताकि यह सुनिश्चित किया जा सके कि उनकी स्कोरिंग विधियां अनुमानित, सांख्यिकीय रूप से ध्वनि और गैर-भेदभावपूर्ण हैं।

टैनेंट स्क्रीनिंग के लिए समानांतर प्रक्रिया मौजूद नहीं है।

"कोई निगरानी नहीं कर रहा है। कोई भी डेटा की जाँच नहीं कर रहा है, ”नेशनल कंज्यूमर लॉ सेंटर के एक वकील ची ची वू ने कहा। "कोई भी इन एल्गोरिदम की जाँच नहीं कर रहा है।"

कंज्यूमर डेटा इंडस्ट्री एसोसिएशन के एक प्रवक्ता, जो स्क्रीनिंग कंपनियों सहित उपभोक्ता रिपोर्टिंग एजेंसियों का प्रतिनिधित्व करता है, ने एक ईमेल किए गए बयान में कहा कि प्रतिस्पर्धी किरायेदार स्क्रीनिंग बाजार कंपनियों को मकान मालिकों को उचित आवास और अन्य कानूनों का पालन करने में मदद करने के लिए अपने उपकरणों में लगातार सुधार करने के लिए प्रेरित करता है।

बयान में कहा गया है, "उपभोक्ता रहने के लिए सुरक्षित स्थानों की अपेक्षा करते हैं और मांग करते हैं, और हमारे किरायेदार स्क्रीनिंग सदस्य आवासीय समुदायों, विशेष रूप से उनकी सबसे कमजोर आबादी की रक्षा करने में मदद करते हैं।"

वरिष्ठ उपाध्यक्ष ग्रेग ब्राउन के एक बयान के अनुसार, नेशनल अपार्टमेंट एसोसिएशन, अपार्टमेंट मालिकों और प्रबंधकों का प्रतिनिधित्व करने वाला एक व्यापार समूह, ने कहा कि यह किराये के संचालन के लिए नई तकनीक का समर्थन करता है और सदस्यों को अनुसंधान विक्रेताओं को यह सुनिश्चित करने के लिए प्रोत्साहित करता है कि वे नियमों का पालन करें।

ब्राउन ने कहा, "किराये के आवास प्रदाता समान आवास अवसर के लिए प्रतिबद्ध हैं और इस लेंस के माध्यम से निवासी स्क्रीनिंग टूल का उपयोग जोखिमों को संतुलित करने के लिए करते हैं जो पूरे समुदाय को प्रभावित कर सकते हैं।"

"उच्च जोखिम वाले किराएदार"

किरायेदार स्क्रीनिंग का तेजी से बढ़ना ग्रेट मंदी के बाद से किराये के बाजार में आने वाले भूकंपीय परिवर्तनों में से एक है। जैसा कि ProPublica ने रिपोर्ट किया है, निजी इक्विटी फर्मों ने मल्टीफ़ैमिली अपार्टमेंट मार्केट में प्रवेश किया है, जो आमतौर पर मॉम-एंड-पॉप जमींदारों द्वारा मांगे जाने वाले मुनाफे की तुलना में अधिक मुनाफे की तलाश में किराए को बढ़ा रहे हैं। एल्गोरिदम अब अक्सर यह तय करने में मानवीय निर्णय की जगह लेते हैं कि आवास के लिए कौन योग्य है और किराए की लागत कितनी है।

कॉरपोरेट जमींदारों और क्षेत्रीय संपत्ति प्रबंधकों के एक सेवानिवृत्त कार्यकारी बॉब विदर ने कहा कि जब उन्होंने 2006 में अस्थायी रूप से उद्योग छोड़ दिया, तब भी आवेदकों का आकलन करने के लिए क्रेडिट चेक अभी भी जमींदारों का मुख्य उपकरण था।

"जब मैं 2010 या 2011 में वापस आया, तो चीजें इतनी बदल गई थीं कि मुझे पता था कि हर कोई किरायेदार स्क्रीनिंग कंपनियों का उपयोग कर रहा था," उन्होंने कहा।

एक उद्योग सर्वेक्षण में पाया गया कि लगभग 2,000 कंपनियों ने 2019 में पृष्ठभूमि स्क्रीनिंग की पेशकश की, जिनमें से अधिकांश रोजगार या किरायेदार उद्देश्यों के लिए थीं। यह अनुमान लगाया गया कि टेनेंट स्क्रीनिंग से वार्षिक राजस्व में लगभग 1 बिलियन डॉलर की आय हुई ।

रियलपेज, एक प्रमुख टेक्सास स्थित संपत्ति प्रबंधन तकनीक फर्म, दावा करती है कि इसका एल्गोरिदम कृत्रिम बुद्धि का उपयोग "अधिक सटीकता के साथ उच्च जोखिम वाले किराएदारों की पहचान करने के लिए करता है।" कंपनी का कहना है कि वह किराये के आवेदकों का मूल्यांकन करने के लिए उपभोक्ता वित्तीय डेटा के साथ जोड़े गए 30 मिलियन लीज परिणामों के विशाल, मालिकाना डेटाबेस का उपयोग करती है।

कंपनी के एक मीडिया विज्ञप्ति में कहा गया है, "यह मॉडल पारंपरिक स्क्रीनिंग समाधानों की तुलना में भौतिक रूप से अधिक प्रभावी है, जिसमें प्रति वर्ष औसतन 31 डॉलर प्रति अपार्टमेंट की बचत या राजस्व पर नकारात्मक प्रभाव पड़ता है।"

रीयलपेज ने रिलीज के बारे में सवालों का जवाब नहीं दिया।

एक वकील और संघीय व्यापार आयोग के पूर्व अधिकारी जीन नूनन के अनुसार, किरायेदार स्कोर एल्गोरिदम यह अनुमान लगाने की कोशिश करते हैं कि संभावित किरायेदार को किराए पर देना कितना जोखिम भरा है, जो कि वे अन्य किरायेदारों के साथ साझा करते हैं, जिनकी कानूनी फर्म किरायेदार स्क्रीनिंग कंपनियों का प्रतिनिधित्व करती है।

संपत्ति प्रबंधकों को उन आवेदकों को "प्रतिकूल कार्रवाई नोटिस" (बाएं) प्रदान करना चाहिए, जिन्हें उनके किरायेदार स्क्रीनिंग स्कोर के कारण खारिज कर दिया गया है, लेकिन नोटिस आमतौर पर बहुत कम जानकारी प्रदान करते हैं। रेंटर्स अक्सर ऑन-साइट से इस तरह की विस्तृत स्क्रीनिंग रिपोर्ट (दाएं) नहीं देखते हैं, जो उनके स्कोर और अस्वीकृति के कारणों को दर्शाता है। यहां तक कि यह विस्तृत रिपोर्ट यह नहीं दिखाती है कि एल्गोरिथम ने प्रत्येक कारक को कैसे भारित किया। क्रेडिट: ProPublica द्वारा अनुमति के साथ प्राप्त किया गया। ProPublica द्वारा जोड़े गए लाल घेरे।

"एक स्कोरिंग मॉडल पा सकता है कि कुछ विशेषताएं जोखिम की भविष्यवाणी करने में मदद करती हैं," नूनन ने कहा। "वे हर व्यक्ति के लिए पूरी तरह से इसकी भविष्यवाणी नहीं करते हैं। कुल मिलाकर, वे जोखिम की भविष्यवाणी करने का संतोषजनक काम करते हैं।"

फिर भी, सेवानिवृत्त क्षेत्रीय संपत्ति प्रबंधक, विदर्स ने कहा कि यह विशिष्ट था कि महीने में कई बार उन्हें अपनी फर्म द्वारा उपयोग की जाने वाली स्क्रीनिंग सेवा से इनकार की सिफारिशों को ओवरराइड करने की आवश्यकता होगी। अक्सर, ऐसा इसलिए था क्योंकि लोगों पर चिकित्सा ऋण, फौजदारी या छात्र ऋण था, लेकिन अन्यथा वे अच्छे उम्मीदवारों की तरह दिखते थे।

मैरीलैंड और वर्जीनिया में हजारों अपार्टमेंटों का निरीक्षण करने वाले विदर्स ने कहा, "अगर मुझे बाकी सब कुछ साफ दिखता, तो मैं ओवरराइड करता।" उन्होंने कहा कि व्यस्त संपत्ति प्रबंधकों को यह एहसास नहीं हो सकता है कि स्क्रीनिंग सेवा के एल्गोरिदम को इस तरह से स्थापित किया गया था जो उन लोगों को अस्वीकार कर देगा जो व्यवहार्य उम्मीदवार हो सकते हैं।

किरायेदार अधिवक्ताओं का कहना है कि स्क्रीनिंग कंपनियों द्वारा उपयोग किए जाने वाले उपभोक्ता डेटा के कारण अक्सर नकारात्मक सिफारिशें होती हैं, जो इस बात के संकेतक नहीं हैं कि कोई किरायेदार कितना अच्छा होगा। वाशिंगटन राज्य में एक किरायेदार जिसने ProPublica से संपर्क किया, उसे एक स्क्रीनिंग पत्र प्राप्त हुआ जिसमें "बहुत से अलग-अलग फ़ोन नंबरों की रिपोर्ट की गई" को एक जोखिम कारक के रूप में सूचीबद्ध किया गया, जिसने उसके किरायेदार स्कोर को कम करने में योगदान दिया।

कुछ व्यक्तिगत विवरण जो स्क्रीनिंग कंपनियां संभावित किरायेदारों को रेट करने के लिए एल्गोरिदम में प्लग कर रही हैं, वे नस्लीय पूर्वाग्रहों को दर्शा सकते हैं, किरायेदार अधिवक्ताओं ने कहा।

"हम नहीं जानते कि क्या वे भविष्य कहनेवाला हैं," नेल्सन ने कहा। "उन कारकों के बारे में हमारे पास कितनी कम जानकारी है, इसके आधार पर, हम नस्लीय असमानताओं के बारे में चिंतित हैं।"

एक नकारात्मक स्क्रीनिंग के परिणामस्वरूप न केवल इनकार हो सकता है, यह एक मकान मालिक को अधिक जमा की मांग करने के लिए भी प्रेरित कर सकता है, संभावित रूप से किराएदार को अपार्टमेंट लेने से रोकता है।

क्लो क्रॉफर्ड एक कलाकार हैं, जिन्होंने रटगर्स विश्वविद्यालय में अपनी मास्टर्स डिग्री पर काम करने के दौरान रहने के लिए एक अपार्टमेंट पाया। लेकिन जब वह सितंबर 2018 में कैंपस के पास अपने नए भवन में पहुंची, तो उसके नए मकान मालिक ने कम किरायेदार स्क्रीनिंग स्कोर के कारण जमा के रूप में अतिरिक्त महीने का किराया मांगा, उसने कहा। कुल जमा राशि $1,000 से अधिक हो गई। यह एक महीने के किराने के सामान पर खर्च करने की योजना से अधिक था, और उसकी कार को मरम्मत की जरूरत थी।

हालांकि क्रॉफर्ड को अपनी आय का एक उच्च प्रतिशत किराए पर देने की उम्मीद थी क्योंकि वह कक्षाओं में भाग ले रही थी, उसके पास बैंक में पैसा था, उसने कैंपस में नौकरी की थी और अपने क्रेडिट स्कोर को उच्च रखने के लिए समय पर अपने बिलों का भुगतान करने में सावधानी बरती थी। .

850 में से 788 का उसका क्रेडिट स्कोर बहुत अच्छा माना जाता था, इतना अधिक कि वह अच्छी शर्तों के साथ बंधक के लिए अर्हता प्राप्त कर सके। लेकिन उसका किरायेदार स्कोर 1,000 में से 685 था - जो उसके लिए बहुत कम था कि वह एक ऊंची जमा राशि का भुगतान किए बिना एक अपार्टमेंट किराए पर ले सके। स्क्रीनिंग कंपनी, लीजिंगडेस्क ने एक ईमेल में कहा कि एक और महीने के किराए की आवश्यकता थी क्योंकि उसका क्रेडिट इतिहास और किराया-से-आय अनुपात "असंतोषजनक" था।

क्रॉफर्ड, जो एक व्हीलचेयर का उपयोग करता है, ने एक संपत्ति प्रबंधक से बिना अतिरिक्त शुल्क के उसे अंदर जाने देने का अनुरोध किया, यह साबित करते हुए कि उसने गर्मी के दौरान ओवरटाइम काम करके अतिरिक्त पैसा कमाया था। प्रबंधक ने उसे $300 की मूल दर जमा का भुगतान करने की अनुमति देते हुए नरम कर दिया।

उसने अपना दो साल का कार्यक्रम पूरा किया और 2020 में मास्टर ऑफ फाइन आर्ट्स की डिग्री के साथ स्नातक की उपाधि प्राप्त की, महामारी के कारण जल्दी बाहर जाने से पहले कभी भी किराए का भुगतान नहीं किया। उसके खाली होने के बाद, अपार्टमेंट मालिकों ने दावा किया कि उसके पट्टे के पूरा होने से पहले उसे छोड़ने के लिए किराए के पैसे बकाया थे।

"अगर उन्होंने आवास से इनकार कर दिया होता, तो मुझे नहीं पता कि मैंने क्या किया होता," उसने कहा। "शायद मैं कार्यक्रम से बाहर हो गया होता।"

लीजिंगडेस्क की मूल कंपनी, रियलपेज ने कहा कि वह अलग-अलग मामलों पर टिप्पणी नहीं कर सकती है, लेकिन प्रत्येक लीजिंगडेस्क स्कोर एक संपत्ति प्रबंधक के लीजिंग मानदंड पर आधारित है। कंपनी ने एक ईमेल बयान में कहा, "रियलपेज उन मानदंडों को "एक उद्देश्यपूर्ण, सुसंगत और गैर-भेदभावपूर्ण तरीके से" लागू करता है।

"पट्टे पर निर्णय लेने में, एक संपत्ति प्रबंधक का हित योग्य आवेदकों को दूर करने के लिए नहीं है, बल्कि उन लोगों के साथ रिक्तियों को जल्दी से भरने के लिए है जो जिम्मेदार किरायेदार होंगे और एक सुरक्षित समुदाय को बनाए रखने में मदद करेंगे," बयान में कहा गया है।

"इसके पीछे का विज्ञान क्या है?"

किरायेदार स्क्रीनिंग की तुलना में क्रेडिट रिपोर्टिंग को वर्षों से अधिक जांच का सामना करना पड़ा है।

उदाहरण के लिए, बड़े तीन क्रेडिट ब्यूरो - इक्विफैक्स, एक्सपेरियन और ट्रांसयूनियन - ने मुकदमों के जवाब में बहुराज्य बस्तियों तक पहुंचने के बाद 2017 में बेदखली की रिपोर्ट करना बंद कर दिया, जिसमें फर्मों पर उनकी रिपोर्ट में लगातार गलतियों का आरोप लगाया गया था। कंपनियों ने गलत काम करने से इनकार किया। किरायेदार स्क्रीनिंग कंपनियां बेदखली की रिपोर्ट करना जारी रखती हैं।

बड़ी संख्या में उपभोक्ता शिकायतें संघीय वित्तीय नियामकों को क्रेडिट स्कोरिंग मॉडल की जांच करने में मदद कर सकती हैं, लेकिन किरायेदार स्क्रीनिंग पर किसी भी संघीय एजेंसी के पास समान शक्ति नहीं है।

उपभोक्ता वित्तीय सुरक्षा ब्यूरो किरायेदार स्क्रीनिंग सेवाओं के बारे में शिकायतें एकत्र करता है, लेकिन यह फर्मों के एल्गोरिदम की जांच नहीं करता है। एजेंसी किरायेदार स्क्रीनिंग एजेंसियों के संबंध में कितनी शिकायतें दर्ज की गई है, इसका विवरण नहीं दे सकी।

उपभोक्ता ब्यूरो के एक प्रवक्ता ने ProPublica के सवालों की एक सूची का जवाब देने से इनकार कर दिया, लेकिन कहा, "ब्यूरो यह सुनिश्चित करने के लिए अपने उपकरणों और प्राधिकरण का उपयोग करने के लिए प्रतिबद्ध है कि उपभोक्ताओं को अनुचित स्क्रीनिंग और उपभोक्ता रिपोर्टिंग प्रथाओं से नुकसान नहीं पहुंचा है।"

संघीय व्यापार आयोग एक स्क्रीनिंग कंपनी के एल्गोरिदम की जांच नहीं कर सकता जब तक कि वह औपचारिक जांच नहीं कर रहा हो। एजेंसी, जिसने अपनी रिपोर्ट में त्रुटियों के कारण ऐसी फर्मों से करोड़ों डॉलर का समझौता किया है, ने आज तक स्क्रीनिंग एल्गोरिदम में पूर्वाग्रह से उपजी किसी भी प्रवर्तन कार्रवाई की घोषणा नहीं की है।

एजेंसी की निगरानी के बारे में पूछे जाने पर, सहायक निदेशक रॉबर्ट शोशिंस्की ने कहा: "हम हमेशा यह देखना चाहते हैं कि क्या हमारे द्वारा लागू कानूनों का उल्लंघन है।"

फेडरल फेयर क्रेडिट रिपोर्टिंग एक्ट, जिसमें क्रेडिट स्कोर और बैकग्राउंड चेक शामिल हैं, को 1970 में पारित होने के बाद से कुछ अपडेट प्राप्त हुए हैं, नेशनल हाउसिंग लॉ प्रोजेक्ट के मुकदमेबाजी के निदेशक एरिक डन ने कहा। स्क्रीनिंग के साथ किरायेदारों को जिन समस्याओं का सामना करना पड़ रहा है, उन्होंने कहा, एक पुरानी नियामक प्रणाली का परिणाम है जो अंतराल से भरा है।

डन ने कहा कि किरायेदारों की ओर से मुकदमेबाजी करते समय उनके द्वारा देखे गए कुछ स्कोरिंग मॉडल कच्चे हैं, जो बेदखली, आपराधिक इतिहास या ऋण जैसे कारकों को इतना अधिक महत्व देते हैं कि जिस व्यक्ति के रिकॉर्ड में उन चीजों में से एक भी शामिल है, उसे नकारात्मक सिफारिश मिलेगी।

डन ने कहा, "इनमें से कई कंपनियों के लिए, यह वैधता का लिबास या गणितीय विशेषज्ञता का लिबास डालने का एक तरीका है, जो वास्तव में कुछ प्रकार के रिकॉर्ड वाले लोगों के खिलाफ एक कंबल नीति है।"

नेशनल कंज्यूमर लॉ सेंटर के वू ने उनकी चिंताओं को प्रतिध्वनित किया। "इसके पीछे का विज्ञान क्या है?" वू ने कहा। "क्रेडिट स्कोरिंग के साथ, हम जानते हैं कि यह कितनी अच्छी तरह काम करता है।"

मार्च 2021 में सीएफपीबी को लिखे एक पत्र में, सेन एलिजाबेथ वारेन और पांच अन्य सीनेटरों ने लिखा कि स्क्रीनिंग कंपनियों को और अधिक बारीकी से देखने की जरूरत है। पत्र में कहा गया है, "इन कंपनियों की प्रभावी निगरानी के लिए संरक्षित वर्गों पर उनके प्रभावों की लगातार जांच और ऑडिट करने की आवश्यकता है।"

उपभोक्ता डेटा उद्योग संघ ने अगले महीने बैंकिंग, आवास और शहरी मामलों की सीनेट समिति को लिखे एक पत्र में कहा कि स्क्रीनिंग "रेस-न्यूट्रल डेटा" पर आधारित है और व्यक्तिपरकता को हटा देती है जो भेदभावपूर्ण व्यवहार का स्रोत हो सकती है।

ट्रांसयूनियन, एक क्रेडिट एजेंसी जो किरायेदार स्क्रीनिंग भी प्रदान करती है, ने कहा कि सिस्टम पहले से ही जांच प्राप्त करता है। एक प्रवक्ता द्वारा ईमेल किए गए एक बयान में कहा गया है, "किराये की जांच प्रक्रिया अच्छी तरह से विनियमित और फेयर हाउसिंग एक्ट और फेयर क्रेडिट रिपोर्टिंग एक्ट द्वारा नियंत्रित है, उपभोक्ता वित्तीय सुरक्षा ब्यूरो से अतिरिक्त निरीक्षण के साथ।"

स्क्रीनिंग फर्मों को किरायेदारों को यह दिखाना चाहिए कि अगर वे पूछें तो उनकी फाइलों में क्या है। डेटा उद्योग संघ ने सीनेट समिति को बताया कि "किरायेदार स्क्रीनर उपभोक्ताओं को रिपोर्ट की प्रतियां प्रदान करके उपभोक्ता भागीदारी की सुविधा प्रदान करते हैं।" लेकिन फर्मों ने अक्सर प्रकटीकरण आवश्यकता को संकीर्ण रूप से व्याख्यायित किया है, किरायेदार अधिवक्ताओं का कहना है, और महत्वपूर्ण जानकारी को छोड़ दिया है - जैसे कि जमींदारों को की गई सिफारिशें।

नौकरी के उम्मीदवारों की तुलना में किरायेदारों के पास कम सुरक्षा है, जो उनकी पृष्ठभूमि की जांच की एक प्रति के हकदार हैं यदि कोई नियोक्ता रिपोर्ट के कारण उन्हें अस्वीकार करने की योजना बना रहा है। यह उम्मीदवारों को त्रुटियों को देखने के लिए समय देने वाला है। जबकि जमींदारों को प्रतिकूल स्क्रीनिंग परिणाम के लिए किरायेदारों को नोटिस देना होता है, जैसे कि बाल्टीमोर में एक किम फुलर को प्राप्त हुआ, ऐसे नोटिस आमतौर पर विरल जानकारी प्रदान करते हैं।

डन ने कहा कि स्क्रीनिंग निर्णयों के बारे में शिकायत करने पर किरायेदार अक्सर भाग जाते हैं। स्क्रीनिंग कंपनियों का कहना है कि जमींदार तय करते हैं कि किस मापदंड का उपयोग करना है। जमींदारों का कहना है कि स्क्रीनिंग कंपनियां निर्णय लेती हैं।

कई किराएदारों ने ProPublica को बताया कि वे यह पता नहीं लगा सके कि उनके आवेदनों को अस्वीकार क्यों किया गया।

"आपके पास वास्तव में स्क्रीनिंग कंपनी के साथ विवाद दर्ज करने का कोई प्रभावी तरीका नहीं है, जब तक कि यह रिकॉर्ड की सटीकता न हो," डन ने कहा। "अगर इसका निर्णय से कोई लेना-देना है, या ऐसा कुछ भी है, तो स्क्रीनिंग कंपनी कहती है, 'यह हमारा काम नहीं है।'"

शहर छोड़कर

फुलर ने बाल्टीमोर में अपने और अपनी मां के लिए एक नई जगह की तलाश जारी रखी। वह न केवल इस बात से चिंतित थी कि उसका इनकार अवैध रेडलाइनिंग का एक रूप था, बल्कि यह भी कि उसकी पूर्ण किरायेदार स्क्रीनिंग रिपोर्ट, जिसे उसने कभी नहीं देखा, में त्रुटियां थीं, जिसने एल्गोरिदम को इनकार की ओर धकेल दिया था।

उसने सीएफपीबी में रेंटग्रो के खिलाफ शिकायत दर्ज की, जो कि यार्डी सिस्टम्स की सहायक कंपनी है, जो संयुक्त राज्य अमेरिका की सबसे बड़ी संपत्ति प्रबंधन सॉफ्टवेयर कंपनियों में से एक है। उसने हैबिटेट अमेरिका के खिलाफ भी एक दायर किया।

सीएफपीबी ने पिछली दोनों शिकायतों को यह कहते हुए खारिज कर दिया कि यह "कंपनी को आपकी शिकायत प्रतिक्रिया के लिए भेजने में असमर्थ है।" एजेंसी ने कहा कि या तो कंपनी अपनी शिकायत प्रणाली में नहीं थी या एजेंसी "इस उत्पाद या मुद्दे के बारे में" शिकायतों को नहीं संभालती है।

सीएफपीबी किरायेदार स्क्रीनिंग कंपनियों के बारे में शिकायतें स्वीकार करता है, लेकिन संपत्ति प्रबंधक इसके दायरे से बाहर हैं। सीएफपीबी के प्रवक्ता ने फुलर की शिकायतों पर टिप्पणी करने से इनकार कर दिया।

फुलर ने एक नए घर के लिए अपनी खोज का दायरा बढ़ाया। उसकी माँ 35 साल तक बेलेयर-एडिसन पड़ोस के किनारे पर साझा किए गए पोर्च-फ्रंट रो हाउस में रहती थी। हालाँकि उसकी माँ को बाल्टीमोर शहर में रहने की उम्मीद थी, फुलर ने उपनगरों में देखना शुरू कर दिया।