シャドウ クレジット スコアは、アパートを取得するかどうかを決定しますか?

この記事は、 ProPublica の Erin Smith と Heather Vogellによって最初に公開されました。

専門家は、アルゴリズムが人種的またはその他の違法な偏見をもたらし、人々が住宅を取得するのを妨げる可能性があると警告しているにもかかわらず、大規模なテナント審査業界は、信用スコアリング機関よりも規制が少ない.

キム・フラーは移動する必要がありました。彼女の 83 歳の母親は、ボルチモアで共有していた狭い 3 階建ての長屋を移動するのに苦労していました。心臓の問題により、階段を上るのが困難になり、年配の女性は料理をするのが大好きだったキッチンから切り離されました。

57 歳のフラーは、3 マイル離れた場所に 55 歳以上の人向けの「贅沢な生活」を謳う集合住宅を見つけ、2021 年初頭にアパートに申し込んだ。彼女は承認されるだろうと考えた。メリーランド州のコーディネーターは収入要件を満たしていました。彼女は一度も強制退去させられたことがなく、8 年前に健康上の危機により破産申請を余儀なくされた後、クレジット スコアを 632 まで上げていました。これは公正と見なされます。

それでも、数か月後、不動産管理者のオンライン アカウントにログインしたところ、申請が却下されたことを知りました。理由はありませんでした。彼女は信用スコアを 663 に上げ、8 月に同じ会社、ハビタット アメリカが所有する別の複合施設に申し込みました。 6 日後、彼女のステータスは再び「辞退」に変わりました。

Fuller さんは、自分の賃貸申し込みが RentGrow によって審査されたことを知りました。RentGrow は、 消費者データベースをマイニングしてテナントの身元調査を行う十数社の企業の 1 つです。彼女に電子メールで送信されたフォームによると、RentGrow は彼女が応募者の審査要件を満たしていないと判断し、その理由として「信用履歴」というラベルの付いたボックスを黄色で強調表示しています。

手紙にはそれ以上の説明はありませんでした。 RentGrow の担当者は、親会社の幹部を通じてコメントを控えた。ハビタット アメリカは、プライバシーに関する懸念を理由に、プロパブリカからのフラーの申請に関する質問への回答を拒否しました。

「なぜ拒否されたのか、考慮されたことがあるかどうかはわかりません」とフラーは言いました. 「そこは本当に暗いです。」

フラーの経験は、家主が賃借人を選択するのに役立つテナントスクリーニングへの依存度を高めているため、より一般的になっています.賃借人の数が増加し、新しいテクノロジーにより、裁判所の記録などの膨大な量のデータへのアクセスが容易になるにつれて、業界は劇的に拡大しました。

テナント審査会社は、犯罪や立ち退きの届出など、賃借人の信用報告書に記載されている内容を超えた情報を収集します。彼らは、このデータが家主に誰が期日どおりに支払い、誰が良いテナントになるかについてより良い考えを与えるのに役立つと言います.企業は通常、申請者にスコアを割り当てるか、家主にイエスまたはノーの推奨事項を提供します。

ProPublica のレビューによると、そのような評価は、賃借人の影のクレジット スコアとして機能するようになっています。しかし、信用調査と比較すると、テナント審査は規制が緩く、消費者保護も少なくなります。これは、住宅を確保しようとする申請者に悲惨な結果をもたらす可能性があります。

多くの場合、虚偽の立ち退き報告や犯罪記録に関連するテナントスクリーニングレポートの頻繁なエラーにより、政府の監視機関は昨年、その精度を向上させるよう業界に警告しました. (The Markup は、業界とそれに対する規制当局の反応に関する一連の記事を報告しています。)

しかし、エラーはテナント スクリーニングの問題の 1 つにすぎないことを ProPublica は発見しました。多くの場合、テナントは、家主に対するリスクとしてマークされた理由を理解するのに十分な情報を取得できません。

昨年、ProPublica がテナント スクリーニングに関する調査を行ったところ、40 人を超える賃借人が回答しました。住居を拒否された人もいました。テナントのスコアが低いために、2 倍または 3 倍の保証金を支払うよう求められた人もいます。

全米消費者法センターのスタッフ弁護士であるアリエル・ネルソン氏は、「混乱のようなものだ」と語った。 「自分が拒否されたのか、なぜ拒否されたのかを理解するのは本当に難しいです。それが修正できるものか、それともエラーか。」

一部のスクリーニング会社が使用するアルゴリズムは規制当局によって精査されておらず、テナントの擁護者は、テナントが家賃を支払う可能性を正確に予測できない可能性があると述べています.スクリーニング企業は、自社のアルゴリズムが人間の判断の主観性を排除していると主張しているが、支持者は、企業が人種的またはその他の違法な偏見を導入する可能性のあるデータを使用していると主張している.

黒人であるフラーは、人種差別の被害者だったのではないかと心配した。

彼女のケースは、メリーランド州のフェア ハウジング アクション センターのキャロル オットを当惑させました。 「あなたは、秘密のアルゴリズムを使用する会社と戦っています」と、センターのテナント アドボカシー ディレクターである Ott 氏は述べています。 「それでどこに行くの？」

地域の不動産マネージャーであるカリン・スコット氏は電子メールで、ハビタット・アメリカの方針はすべての居住者と訪問者を公平に扱うことであり、「拒否が人種差別に基づいているという懸念は根拠がない」と述べた.

確かに、信用調査業界は、消費者擁護者からも、信用調査に誤りがないようにできていないことや、批評家が人種的偏見を永続させると言うアルゴリズムを使用していることに対して批判を集めています。

ProPublica は、テナントのスクリーニングは、信用報告よりも監視が少ないことを発見しました。信用報告は、激しい訴訟を起こし、不当な扱いを最小限に抑えるために裁判所や連邦機関によって監視されています.

専門家によると、連邦政府機関には、銀行などの金融機関の内部記録を精査して、採点方法が予測可能で、統計的に健全で、差別的でないことを確認する「監督権限」があります。

テナント審査の並行プロセスは存在しません。

「誰も監督していません。誰もデータをチェックしていません」と、National Consumer Law Center の弁護士である Chi Chi Wu 氏は述べています。 「誰もこれらのアルゴリズムをチェックしていません。」

スクリーニング企業を含む消費者調査機関を代表する消費者データ産業協会のスポークスパーソンは、電子メールでの声明の中で、競争の激しいテナントスクリーニング市場により、企業は家主が公正な住宅法やその他の法律を順守するのを支援するツールを継続的に改善するよう求められていると述べた。

「消費者は安全な場所に住むことを期待し、要求しています。私たちのテナント審査メンバーは、住宅コミュニティ、特に最も脆弱な人々を保護するのに役立ちます」と声明は述べています。

上級副社長のグレッグ・ブラウンの声明によると、アパートの所有者と管理者を代表する業界団体である全国アパート協会は、賃貸業務のための新しいテクノロジーをサポートし、ベンダーが規制を遵守していることを確認するためにメンバーを調査することを奨励していると述べました。

「賃貸住宅提供者は、住宅の機会均等に取り組んでおり、このレンズを通して居住者スクリーニングツールを利用して、コミュニティ全体に影響を与える可能性のあるリスクのバランスをとっています」とブラウン氏は述べています。

「ハイリスク賃借人」

テナント スクリーニングの急速な台頭は、大不況以降の賃貸市場を襲った劇的な変化の 1 つです。 ProPublica が報じているように、プライベート エクイティ会社は集合住宅市場に参入しており、多くの場合、家族経営の家主が通常求めるよりも大きな利益を求めて家賃を押し上げています。現在、アルゴリズムは、住宅の適格者と家賃の額を決定する際に、人間の判断に取って代わることがよくあります。

企業の地主と地域の不動産管理者の元幹部であるボブ・ウィザース氏は、2006年に一時的に業界を離れたとき、家主が申請者を評価するための主なツールは依然として信用調査であったと語った.

「私が 2010 年か 2011 年に戻ってきたとき、状況は大きく変化していたので、私が知っている誰もがテナント スクリーニング会社を利用していました」と彼は言いました。

業界調査によると、2019 年には約 2,000 社の企業がバックグラウンド スクリーニングを提供しましたが、そのほとんどは雇用またはテナントの目的でした。テナント スクリーニングの年間収益は約 10 億ドルにのぼると見積もっています。

テキサスに本拠を置く大手不動産管理テクノロジー企業の RealPage は、同社のアルゴリズムが人工知能を使用して「リスクの高い賃借人をより正確に特定する」ことを誇っています。同社によると、3,000 万件のリース結果と消費者の財務データを組み合わせた大規模な独自のデータベースを使用して、賃貸希望者を評価しています。

「このモデルは、従来のスクリーニング ソリューションよりも実質的に効果的であり、稼働率や収益に悪影響を与えることなく、アパートあたり年間平均 31 ドルの節約が証明されています」と同社のメディア リリースは述べています。

RealPage は、リリースに関する質問に回答しませんでした。

テナント スコア アルゴリズムは、他のテナントと共有する特性に基づいて、潜在的なテナントに賃貸することがどれほど危険かを予測しようとする、と弁護士であり、テナント スクリーニング会社を代理する法律事務所の元連邦取引委員会職員であるジーン ヌーナン氏は述べています。

プロパティ マネージャーは、テナント スクリーニングのスコアが原因で却下された申請者に「不利な措置の通知」 (左) を提供することになっていますが、通知は通常、ほとんど情報を提供しません。賃借人は、多くの場合、スコアと拒否の理由を示す On-Site からのこのような詳細なスクリーニング レポート (右) を目にしません。この詳細なレポートでさえ、アルゴリズムが各要素をどのように重み付けしたかを示していません。クレジット: ProPublica の許可を得て取得。 ProPublica によって追加された赤い円。

「スコアリング モデルは、特定の特性がリスクの予測に役立つことを発見する可能性があります」と Noonan 氏は述べています。 「彼らは、すべての個人について完全に予測しているわけではありません。全体として、彼らはリスクを予測するという満足のいく仕事をしています。」

それでもウィザース氏は地域の不動産管理者を退職し、月に数回、彼の会社が使用していた審査サービスからの拒否勧告を無視する必要があるのが普通だと語った。多くの場合、それは人々が医療債務、差押え、または学生ローンを持っていたが、それ以外は良い候補者のように見えたためでした.

メリーランド州とバージニア州で何千ものアパートを監督したウィザーズ氏は、「他のすべてがきれいに見えたら、上書きします」と語った.多忙な不動産管理者は、スクリーニング サービスのアルゴリズムが、有望な候補者を拒否するように設定されていることに気付いていない可能性がある、と彼は付け加えた。

テナントの擁護者は、スクリーニング企業が使用する消費者データがあまりにも多くの場合、テナントがどれほど優れているかを示す証明された指標ではない理由で、否定的な推奨をもたらすと述べています. ProPublica に問い合わせたワシントン州のあるテナントは、テナントのスコアを下げる要因となったリスク要因として「報告された異なる電話番号が多すぎる」と記載されたスクリーニング レターを受け取りました。

テナントの支持者は、スクリーニング企業が潜在的なテナントを評価するためにアルゴリズムにプラグインしている個人情報の一部は、人種的偏見を反映している可能性があると述べた。

「それらが予測的かどうかはわかりません」とネルソンは言いました。 「どのような要因がそれらに関係するかについて私たちが持っているわずかな情報に基づいて、私たちは人種格差を懸念しています.

否定的なスクリーニングは拒否につながるだけでなく、家主がより高い敷金を要求するよう促し、賃貸人がアパートを借りるのを完全に思いとどまらせる可能性があります.

クロエ・クロフォードは、ラトガース大学で修士号を取得している間に住むアパートを見つけたアーティストです。しかし、彼女が2018年9月にキャンパス近くの新しい建物に到着したとき、所有物をけん引して、彼女の新しい家主は、テナント審査のスコアが低いため、デポジットとして余分な月の家賃を要求した.合計預金は1,000ドル以上になりました。 1 か月分の食料品に費やす予定を超えており、車は修理が必要でした。

クロフォードは授業に通っていたので、収入のかなりの部分を家賃に充てることを期待していましたが、銀行にお金があり、キャンパス内の仕事を準備しており、クレジットスコアを高く保つために時間通りに請求書を支払うように注意していました. .

850 点満点中 788 点の彼女のクレジット スコアは非常に良好であると見なされ、良好な条件で住宅ローンの資格を得るのに十分な高さでした。しかし、彼女のテナント スコアは 1,000 点満点中 685 点でした。高額な保証金を支払わずにアパートを借りるには低すぎました。審査会社の LeasingDesk は電子メールで、彼女の信用履歴と家賃対収入の比率が「不十分」だったため、さらに 1 か月分の家賃が必要であると述べました。

車椅子を使用しているクロフォードさんは、夏の残業で追加のお金を稼いだことを証明する給与明細を見せて、追加料金なしで入居できるように不動産管理者に懇願しました。マネージャーは容赦し、基本料金の 300 ドルのデポジットを支払うことを許可しました。

彼女は 2 年間のプログラムを終了し、2020 年に美術の修士号を取得して卒業しました。パンデミックのために早めに退去するまで、家賃の支払いを逃すことはありませんでした。彼女が退去した後、アパートの所有者は、彼女がリース期間が終了する前に退去したため、家賃を支払う義務があると主張しました。

「もし彼らが住居を拒否していたら、私は何をしていたかわからない」と彼女は言った. 「たぶん私はプログラムから脱落したでしょう。」

LeasingDesk の親会社である RealPage は、個々のケースについてコメントすることはできないが、LeasingDesk の各スコアは不動産管理者の賃貸基準に基づいていると述べた。 RealPage は、これらの基準を「客観的で一貫した非差別的な方法で」適用していると、同社は電子メールでの声明で述べた。

「リースの決定を下す際、不動産管理者の関心は、適格な申請者を断ることではなく、責任あるテナントとなり、安全なコミュニティを維持するのに役立つ人々で欠員を迅速に埋めることです」と声明は述べています.

「この背後にある科学は何ですか?」

信用調査は、長年にわたり、テナントの審査よりも精査に直面してきました。

たとえば、エクイファックス、エクスペリアン、トランスユニオンの 3 大信用調査機関は、2017 年に立ち退きの報告を停止しました。これは、複数の州にまたがる和解に達した後、報告書の誤りが続いているとして会社を非難した訴訟に対応するためでした。両社は不正行為を否定した。テナントスクリーニング会社は、立ち退きを報告し続けています。

多数の消費者の苦情も、連邦金融規制当局が信用評価モデルを調査するのに拍車をかけるのに役立ちますが、テナントのスクリーニングに対して同じ権限を持っている連邦機関はありません。

消費者金融保護局はテナント スクリーニング サービスに関する苦情を収集していますが、企業のアルゴリズムは調査していません。代理店は、テナント審査機関に関して提出された苦情の数の内訳を提供できませんでした.

消費者局の広報担当者は、ProPublica からの一連の質問に回答することを拒否しましたが、「消費者局は、そのツールと権限を使用して、不適切なスクリーニングや消費者報告の慣行によって消費者が害を受けないようにすることを約束しています」と述べました。

連邦取引委員会は、正式な調査を行っていない限り、スクリーニング会社のアルゴリズムを調べることはできません。報告書の誤りをめぐってそのような企業から数百万ドルの和解を得た当局は、今日まで、スクリーニングアルゴリズムの偏りに起因する執行措置を発表していません.

代理店の監督について尋ねられたロバート・ショシンスキー副局長は、「私たちは、私たちが施行する法律の違反があるかどうかを常に確認しています」と述べました.

クレジットスコアとバックグラウンドチェックをカバーする連邦公正信用報告法は、1970年に可決されて以来、ほとんど更新されていないと、National Housing Law Projectの訴訟担当ディレクターであるEric Dunn氏は述べています.テナントがスクリーニングで直面している問題は、ギャップに満ちた時代遅れの規制システムの結果であると彼は言いました。

Dunn 氏は、テナントに代わって訴訟を起こす際に見た採点モデルのいくつかは粗野なものであり、立ち退き、犯罪歴、借金などの要素に重きを置いているため、これらのいずれかが含まれている人は否定的な勧告を受けるだろう.

「これらの企業の多くにとって、これは、特定の種類の記録を持つ人々に対する実際の包括的ポリシーに、正当性や数学的専門知識の飾りを付ける方法です」と Dunn 氏は述べています。

National Consumer Law Center の Wu 氏も同様の懸念を表明しました。 「この背後にある科学は何ですか？」ウーは言った。 「クレジット スコアリングによって、それがどれだけうまく機能するかがわかります。」

2021 年 3 月に CFPB に宛てた書簡の中で、エリザベス ウォーレン上院議員と他の 5 人の上院議員は、審査会社をより注意深く監視する必要があると書いています。 「これらの企業を効果的に監視するには、保護されたクラスへの影響を積極的に調査および監査する必要があります」と書簡は述べています。

消費者データ産業協会は、翌月に上院の銀行、住宅、都市問題に関する委員会に宛てた書簡の中で、スクリーニングは「人種に中立なデータ」に基づいており、差別的行動の原因となる可能性のある主観性を排除していると述べました。

テナント審査も行っている信用調査機関のトランスユニオンによると、このシステムはすでに精査されているという。 「賃貸審査プロセスは、公正住宅法と公正信用報告法によって十分に規制および管理されており、消費者金融保護局からの追加の監督も受けています」と、広報担当者が電子メールで送信した声明は述べています。

審査会社は、テナントが尋ねた場合、ファイルの内容をテナントに示すことになっています。データ業界団体は上院委員会に対し、「テナント スクリーナーはレポートのコピーを消費者に提供することで、消費者の参加を促進する」と語った。しかし、テナントの支持者によると、企業は開示要件を狭義に解釈することが多く、家主への推奨事項などの重要な情報を省略しています。

テナントは、雇用主がレポートのために彼らを拒否することを計画している場合、身元調査のコピーを受け取る権利がある求職者よりも保護が少ない.これにより、受験者にエラーを探す時間を与えることができます。家主は、ボルチモアのキム・フラーが受け取ったような不利なスクリーニング結果をテナントに通知することになっていますが、そのような通知は通常、まばらな情報しか提供しません.

Dunn 氏によると、入居者はスクリーニングの決定について不平を言うと、しばしば回り道をします。審査会社は、家主がどの基準を使用するかを決定すると述べています。家主は、スクリーニング会社が決定を下すと言います。

何人かの賃貸人は ProPublica に、彼らの申請が拒否された理由を見つけることができなかったと語った.

「記録が正確でない限り、審査会社に異議を申し立てる効果的な方法はありません」と Dunn 氏は言います。 「それが審査に関係するものである場合、またはそのようなものである場合、審査会社は『それは私たちの仕事ではない』と言います.

都市を離れる

フラーは、ボルチモアで自分と母親のための新しい場所を探し続けました。彼女は、拒否が違法なレッドラインの一種であるだけでなく、彼女が見たことのない完全なテナントスクリーニングレポートに、アルゴリズムを拒否に追い込んだエラーが含まれていることも心配していました.

彼女は、米国最大の不動産管理ソフトウェア会社の 1 つである Yardi Systems の子会社である RentGrow に対して、CFPB に苦情を申し立てました。彼女はまた、ハビタット・アメリカに対しても訴訟を起こしました。

CFPB は昨秋、「あなたの苦情を会社に送って回答を求めることができなかった」として、両方の苦情を却下しました。代理店は、同社が苦情システムに参加していないか、代理店が「この製品または問題に関する」苦情を処理していないと述べました.

CFPB はテナント スクリーニング会社に関する苦情を受け付けますが、プロパティ マネージャーはその範囲を超えています。 CFPB のスポークスマンは Fuller の苦情についてコメントを控えた。

フラーさんは新しい家を探す範囲を広げました。彼女の母親は、ベレア エジソン地区のはずれにある玄関前の長屋に 35 年間住んでいました。彼女の母親はボルチモア市に留まることを望んでいましたが、フラーは郊外を探し始めました。