¿Un puntaje de crédito sombra decide si obtiene un apartamento?

Esta historia fue publicada originalmente por Erin Smith y Heather Vogell de ProPublica.

La gran industria de selección de inquilinos está sujeta a menos regulaciones que las agencias de calificación crediticia, aunque los expertos advierten que los algoritmos podrían introducir prejuicios raciales u otros prejuicios ilegales que pueden impedir que las personas obtengan una vivienda.

Kim Fuller necesitaba moverse. Su madre, de 83 años, luchaba por moverse por la estrecha casa adosada de tres pisos que compartían en Baltimore. Los problemas cardíacos hicieron que subir las escaleras fuera demasiado arduo, lo que aisló a la mujer mayor de la cocina donde le encantaba cocinar.

Fuller, de 57 años, encontró un complejo de apartamentos a 3 millas de distancia que se anunciaba a sí mismo como una "vida de lujo" para personas de 55 años o más, y solicitó una unidad a principios de 2021. Pensó que sería aprobada: su salario como trabajadora de servicios de salud mental. coordinador para el estado de Maryland cumplió con los requisitos de ingresos. Nunca había sido desalojada y había elevado su puntaje crediticio a 632, lo que se considera justo, después de que una crisis de salud la obligara a declararse en bancarrota ocho años antes.

Aun así, unos meses más tarde, cuando inició sesión en su cuenta en línea con el administrador de la propiedad, se enteró de que su solicitud había sido denegada. No se dio ninguna razón. Elevó su puntaje crediticio a 663 y en agosto presentó una solicitud para otro complejo propiedad de la misma empresa, Habitat America. Seis días después, su estado volvió a cambiar a "Rechazado".

Fuller se enteró de que su solicitud de alquiler había sido examinada por RentGrow, una de las más de una docena de empresas que extraen bases de datos de consumidores para realizar verificaciones de antecedentes de los inquilinos . Un formulario que le enviaron por correo electrónico decía que RentGrow determinó que no cumplía con los requisitos de selección de solicitantes, resaltando en amarillo el cuadro etiquetado como "historial de crédito" como el motivo.

La carta no proporcionó más explicaciones. Un representante de RentGrow, a través de un ejecutivo de su empresa matriz, se negó a comentar. Habitat America se negó a responder a las preguntas sobre la solicitud de Fuller de ProPublica, citando preocupaciones de privacidad.

“No sabes por qué te negaron o si alguna vez te consideraron”, dijo Fuller. “Está realmente turbio ahí afuera”.

La experiencia de Fuller se ha vuelto más común a medida que los propietarios han aumentado su confianza en la selección de inquilinos para ayudarlos a seleccionar inquilinos. La industria se ha expandido dramáticamente a medida que ha crecido el número de inquilinos y la nueva tecnología ha facilitado el acceso a una gran cantidad de datos, como los registros judiciales.

Las empresas de selección de inquilinos recopilan información más allá de lo que se encuentra en los informes crediticios de los inquilinos, incluidas las presentaciones penales y de desalojo. Dicen que estos datos ayudan a que los propietarios tengan una mejor idea de quién pagará a tiempo y quién será un buen inquilino. Las firmas generalmente asignan puntajes a los solicitantes o brindan a los propietarios una recomendación de sí o no.

Una revisión de ProPublica encontró que tales calificaciones han llegado a servir como puntajes de crédito sombra para los inquilinos. Pero en comparación con los informes de crédito, la selección de inquilinos está menos regulada y ofrece menos protecciones al consumidor, lo que puede tener consecuencias nefastas para los solicitantes que intentan conseguir una vivienda.

Los errores frecuentes en los informes de selección de inquilinos, a menudo relacionados con informes de desalojo falsos o antecedentes penales, llevaron a los organismos de control del gobierno a advertir a la industria el año pasado para mejorar su precisión. (The Markup informó una serie de historias sobre la industria y las reacciones de los reguladores).

Sin embargo, los errores son solo uno de los problemas con la selección de inquilinos, descubrió ProPublica. Los inquilinos a menudo no pueden obtener suficiente información para comprender por qué fueron marcados como un riesgo para los propietarios.

Más de 40 inquilinos respondieron a una encuesta de ProPublica el año pasado sobre la evaluación de inquilinos. A algunos se les negó la vivienda. A otros se les pidió que pagaran depósitos dobles o triples debido a los bajos puntajes de los inquilinos.

“Es una especie de caos”, dijo Ariel Nelson, abogado del personal del Centro Nacional de Derecho del Consumidor. “Es realmente difícil averiguar si te rechazaron, por qué fue rechazado. Si es algo que puedes arreglar o si es un error”.

Los algoritmos que utilizan algunas empresas de selección no son examinados por los reguladores y, según los defensores de los inquilinos, es posible que no predigan con precisión la probabilidad de que un inquilino pague el alquiler. Si bien las empresas de detección dicen que sus algoritmos eliminan la subjetividad del juicio humano, los defensores dicen que las empresas usan datos que pueden introducir prejuicios raciales u otros sesgos ilegales.

Fuller, que es negra, estaba preocupada de que pudiera haber sido víctima de discriminación racial.

Su caso desconcertó a Carol Ott en el Centro de Acción de Vivienda Justa de Maryland. “Estás luchando contra la empresa que usa algoritmos secretos”, dijo Ott, director de defensa de los inquilinos del centro. "¿A dónde vas con eso?"

La gerente regional de propiedades, Karin Scott, dijo en un correo electrónico que la política de Habitat America es tratar a todos los residentes y visitantes de manera justa, y que “cualquier preocupación de que una negación se basó en la discriminación racial es infundada”.

Sin duda, la industria de informes crediticios también recibe críticas de los defensores de los consumidores por no eliminar los errores de los informes crediticios y por usar algoritmos que, según los críticos, perpetúan los prejuicios raciales.

ProPublica descubrió que la evaluación de inquilinos recibe incluso menos supervisión que los informes crediticios, que han sido objeto de intensos litigios y son observados por los tribunales y las agencias federales en un esfuerzo por minimizar el trato injusto.

Las agencias federales tienen "autoridad de supervisión" para revisar los registros internos de las instituciones financieras, como los bancos, para garantizar que sus métodos de calificación sean predictivos, estadísticamente sólidos y no discriminatorios, dijeron los expertos.

No existe un proceso paralelo para la selección de inquilinos.

“Nadie está supervisando. Nadie está revisando los datos”, dijo Chi Chi Wu, abogada del Centro Nacional de Derecho del Consumidor. “Nadie está revisando estos algoritmos”.

Un portavoz de la Asociación de la Industria de Datos del Consumidor, que representa a las agencias de informes de los consumidores, incluidas las empresas de evaluación, dijo en un comunicado enviado por correo electrónico que el competitivo mercado de evaluación de inquilinos empuja a las empresas a mejorar continuamente sus herramientas para ayudar a los propietarios a cumplir con la vivienda justa y otras leyes.

“Los consumidores esperan y exigen lugares seguros para vivir, y nuestros miembros de selección de inquilinos ayudan a proteger las comunidades residenciales, especialmente a sus poblaciones más vulnerables”, dice el comunicado.

La Asociación Nacional de Apartamentos, un grupo comercial que representa a los propietarios y administradores de apartamentos, dijo que apoya la nueva tecnología para las operaciones de alquiler y alienta a los miembros a investigar a los proveedores para asegurarse de que cumplan con las regulaciones, según un comunicado del vicepresidente sénior Greg Brown.

“Los proveedores de viviendas de alquiler están comprometidos con la igualdad de oportunidades de vivienda y utilizan herramientas de evaluación de residentes a través de este lente para equilibrar los riesgos que podrían afectar a toda la comunidad”, dijo Brown.

“Inquilinos de alto riesgo”

El rápido aumento de la selección de inquilinos es uno de los cambios sísmicos que ha golpeado el mercado de alquiler desde la Gran Recesión. Como ha informado ProPublica, las firmas de capital privado se han volcado en el mercado de apartamentos multifamiliares, a menudo elevando los alquileres en busca de mayores ganancias que las que suelen buscar los propietarios familiares. Los algoritmos ahora reemplazan a menudo el juicio humano al decidir quién califica para una vivienda y cuánto cuesta el alquiler.

Bob Withers, un ejecutivo jubilado de propietarios corporativos y administradores de propiedades regionales, dijo que cuando dejó la industria temporalmente en 2006, las verificaciones de crédito seguían siendo la herramienta principal de los propietarios para evaluar a los solicitantes.

“Cuando regresé en 2010 o 2011, las cosas habían cambiado tanto que todos mis conocidos usaban empresas de selección de inquilinos”, dijo.

Casi 2000 empresas ofrecieron una investigación de antecedentes en 2019, la mayoría con fines laborales o de inquilinos, según una encuesta de la industria. Estimó que la selección de inquilinos generó aproximadamente $ 1 mil millones en ingresos anuales .

RealPage, una empresa líder en tecnología de administración de propiedades con sede en Texas, se jacta de que su algoritmo utiliza inteligencia artificial para "identificar inquilinos de alto riesgo con mayor precisión". La compañía dice que utiliza una base de datos patentada masiva de 30 millones de resultados de arrendamiento, junto con datos financieros del consumidor, para evaluar a los solicitantes de alquiler.

“Este modelo es materialmente más efectivo que las soluciones de detección tradicionales, con un ahorro promedio comprobado de $31 por apartamento por año sin un impacto negativo en la ocupación o los ingresos”, dijo un comunicado de prensa de la compañía.

RealPage no respondió a las preguntas sobre el lanzamiento.

Los algoritmos de puntuación de inquilinos intentan predecir qué tan arriesgado es alquilarle a un inquilino potencial en función de las características que comparte con otros inquilinos, según Jean Noonan, abogada y exfuncionaria de la Comisión Federal de Comercio cuyo bufete de abogados representa a las empresas de selección de inquilinos.

Se supone que los administradores de propiedades deben proporcionar un "aviso de acción adversa" (izquierda) a los solicitantes que son rechazados debido a su puntaje de selección de inquilinos, pero los avisos generalmente brindan poca información. Los inquilinos a menudo no ven informes de evaluación detallados como este (derecha), de On-Site, que muestra su puntuación y los motivos del rechazo. Incluso este informe detallado no muestra cómo el algoritmo ponderó cada factor. Crédito: Obtenido con permiso de ProPublica. Círculos rojos agregados por ProPublica.

“Un modelo de puntuación puede encontrar que ciertas características ayudan a predecir el riesgo”, dijo Noonan. “No lo predicen perfectamente para cada individuo. En general, hacen un trabajo satisfactorio al predecir el riesgo”.

Sin embargo, Withers, el administrador regional de propiedades jubilado, dijo que era típico que varias veces al mes necesitaría anular las recomendaciones de denegación del servicio de evaluación que utilizaba su empresa. A menudo, era porque las personas tenían deudas médicas, ejecuciones hipotecarias o préstamos estudiantiles, pero por lo demás parecían buenos candidatos.

“Si todo lo demás me pareciera limpio, lo anularía”, dijo Withers, quien supervisó miles de apartamentos en Maryland y Virginia. Los administradores de propiedades ocupados pueden no darse cuenta de que el algoritmo del servicio de selección se configuró de una manera que rechazaría a las personas que podrían ser candidatos viables, agregó.

Los defensores de los inquilinos dicen que los datos de los consumidores utilizados por las compañías de evaluación dan como resultado con demasiada frecuencia recomendaciones negativas por razones que no son indicadores comprobados de qué tan buen inquilino sería alguien. Una inquilina en el estado de Washington que se comunicó con ProPublica recibió una carta de evaluación que enumeraba "demasiados números de teléfono diferentes informados" como un factor de riesgo que contribuyó a reducir su puntaje de inquilino.

Algunos de los datos personales que las empresas de selección están incorporando a los algoritmos para calificar a los posibles inquilinos pueden reflejar prejuicios raciales, dijeron los defensores de los inquilinos.

“No sabemos si son predictivos”, dijo Nelson. “Según la poca información que tenemos sobre los factores que intervienen en ellos, nos preocupan las disparidades raciales”.

Una evaluación negativa no solo puede resultar en una denegación, sino que también puede hacer que el arrendador exija un depósito más alto, lo que podría disuadir al arrendatario de tomar el apartamento.

Chloe Crawford es una artista que encontró un apartamento para vivir mientras trabajaba en su maestría en la Universidad de Rutgers. Pero cuando llegó a su nuevo edificio cerca del campus en septiembre de 2018, con las posesiones a cuestas, su nuevo arrendador pidió un mes adicional de alquiler como depósito debido a su bajo puntaje en la evaluación de inquilinos, dijo. El depósito total sumó más de $1,000. Era más de lo que planeaba gastar en comestibles para un mes, y su automóvil necesitaba reparaciones.

Aunque Crawford esperaba dedicar un alto porcentaje de sus ingresos al alquiler porque asistía a clases, tenía dinero en el banco, había conseguido un trabajo en el campus y había tenido cuidado de pagar sus cuentas a tiempo para mantener su puntaje crediticio alto. .

Su puntaje crediticio de 788 de 850 se consideró muy bueno, lo suficientemente alto como para calificar para una hipoteca con buenos términos. Pero su puntaje como inquilino fue de 685 de 1,000, demasiado bajo para alquilar un apartamento sin pagar un depósito elevado. La empresa de evaluación, LeasingDesk, dijo en un correo electrónico que se requería otro mes de alquiler porque su historial crediticio y la relación alquiler-ingreso eran "insatisfactorios".

Crawford, que usa una silla de ruedas, le suplicó al administrador de la propiedad que la dejara mudarse sin la tarifa adicional, y mostró talones de pago que demostraban que había ganado dinero adicional trabajando horas extras durante el verano. El gerente cedió y le permitió pagar el depósito de tasa base de $300.

Terminó su programa de dos años y se graduó con una Maestría en Bellas Artes en 2020, y nunca dejó de pagar el alquiler antes de mudarse antes de tiempo debido a la pandemia. Después de que ella desocupó, los dueños del apartamento afirmaron que ella debía dinero del alquiler por irse antes de que venciera el contrato de arrendamiento.

“Si me hubieran negado la vivienda, no sé qué habría hecho”, dijo. “Tal vez me habría retirado del programa”.

La empresa matriz de LeasingDesk, RealPage, dijo que no podía comentar sobre casos individuales, pero que cada puntaje de LeasingDesk se basa en los criterios de arrendamiento de un administrador de propiedades. RealPage aplica esos criterios “de manera objetiva, consistente y no discriminatoria”, dijo la compañía en un comunicado enviado por correo electrónico.

“Al tomar decisiones de arrendamiento, el interés del administrador de la propiedad no es rechazar a los solicitantes calificados, sino llenar rápidamente las vacantes con personas que serán inquilinos responsables y ayudarán a mantener una comunidad segura”, dice el comunicado.

“¿Cuál es la ciencia detrás de esto?”

Los informes crediticios se han enfrentado a más escrutinio a lo largo de los años que la evaluación de inquilinos.

Por ejemplo, las tres grandes agencias de crédito (Equifax, Experian y TransUnion) dejaron de informar desalojos en 2017 después de llegar a acuerdos multiestatales en respuesta a demandas que acusaban a las empresas de errores persistentes en sus informes. Las empresas negaron haber actuado mal. Las empresas de selección de inquilinos continúan informando desalojos.

Una gran cantidad de quejas de los consumidores también puede ayudar a impulsar a los reguladores financieros federales a examinar un modelo de calificación crediticia, pero ninguna agencia federal tiene el mismo poder sobre la selección de inquilinos.

La Oficina de Protección Financiera del Consumidor recopila quejas sobre los servicios de selección de inquilinos, pero no examina los algoritmos de las empresas. La agencia no pudo proporcionar un desglose de cuántas quejas se han presentado con respecto a las agencias de evaluación de inquilinos.

Un portavoz de la oficina del consumidor se negó a responder a una lista de preguntas de ProPublica, pero dijo: “La oficina se compromete a utilizar sus herramientas y autoridad para garantizar que los consumidores no se vean perjudicados por prácticas inadecuadas de detección y presentación de informes de los consumidores”.

La Comisión Federal de Comercio no puede examinar el algoritmo de una empresa de detección a menos que esté realizando una investigación formal. La agencia, que ha obtenido acuerdos multimillonarios de dichas empresas por errores en sus informes, hasta la fecha no ha anunciado ninguna acción de cumplimiento derivada del sesgo en los algoritmos de detección.

Cuando se le preguntó sobre la supervisión de la agencia, el subdirector Robert Schoshinski dijo: "Siempre estamos buscando si hay violaciones de las leyes que hacemos cumplir".

La Ley federal de informes crediticios justos, que cubre puntajes crediticios y verificaciones de antecedentes, ha recibido pocas actualizaciones desde que se aprobó en 1970, dijo Eric Dunn, director de litigios del Proyecto de Ley Nacional de Vivienda. Los problemas que enfrentan los inquilinos con la evaluación, dijo, son el resultado de un sistema regulatorio anticuado que está lleno de lagunas.

Dunn dijo que algunos de los modelos de calificación que ha visto al litigar casos en nombre de los inquilinos son toscos y le dan tanto peso a factores como el desalojo, antecedentes penales o deudas que una persona cuyo registro incluye incluso una de esas cosas obtendría una recomendación negativa.

“Para muchas de estas empresas, es una forma de poner un barniz de legitimidad o un barniz de experiencia matemática en lo que en realidad es una política general contra las personas con ciertos tipos de registros”, dijo Dunn.

Wu, del Centro Nacional de Derecho del Consumidor, se hizo eco de sus preocupaciones. “¿Cuál es la ciencia detrás de esto?” Dijo Wu. “Con la puntuación de crédito, sabemos lo bien que funciona”.

En una carta a la CFPB en marzo de 2021, la senadora Elizabeth Warren y otros cinco senadores escribieron que las empresas de detección deben ser vigiladas más de cerca. “La supervisión efectiva de estas empresas requiere investigar y auditar proactivamente sus efectos en las clases protegidas”, decía la carta.

La Asociación de la Industria de Datos del Consumidor, en una carta al Comité Senatorial de Banca, Vivienda y Asuntos Urbanos del mes siguiente, dijo que la evaluación se basa en "datos neutrales en cuanto a raza" y elimina la subjetividad que podría ser una fuente de comportamiento discriminatorio.

TransUnion, una agencia de crédito que también ofrece evaluación de inquilinos, dijo que el sistema ya recibe un escrutinio. “El proceso de selección de alquileres está bien regulado y se rige por la Ley de Vivienda Justa y la Ley de Informes de Crédito Justos, con supervisión adicional de la Oficina de Protección Financiera del Consumidor”, dijo un comunicado enviado por correo electrónico por un portavoz.

Se supone que las empresas de evaluación deben mostrar a los inquilinos lo que hay en sus archivos si lo solicitan. La asociación de la industria de datos le dijo al comité del Senado que "los evaluadores de inquilinos facilitan la participación del consumidor al proporcionar copias de los informes a los consumidores". Pero las empresas a menudo han interpretado el requisito de divulgación de manera limitada, dicen los defensores de los inquilinos, y han omitido información clave, como las recomendaciones hechas a los propietarios.

Los inquilinos tienen menos protección que los candidatos a un trabajo, quienes tienen derecho a una copia de su verificación de antecedentes si un empleador planea rechazarlos debido al informe. Se supone que eso les da tiempo a los candidatos para buscar errores. Si bien se supone que los propietarios deben notificar a los inquilinos de un resultado de evaluación adverso, como el que recibió Kim Fuller en Baltimore, dichos avisos generalmente brindan información escasa.

Dunn dijo que los inquilinos a menudo obtienen evasivas cuando se quejan de las decisiones de evaluación. Las empresas de evaluación dicen que los propietarios deciden qué criterios utilizar. Los propietarios dicen que las empresas de detección toman la decisión.

Varios inquilinos le dijeron a ProPublica que no podían averiguar por qué se denegaron sus solicitudes.

“Realmente no tienes una forma efectiva de presentar una disputa con la empresa de detección, a menos que se trate de la precisión del registro”, dijo Dunn. “Si tiene algo que ver con el juicio, o algo por el estilo, la empresa de selección dice: 'No es nuestro trabajo'”.

dejando la ciudad

Fuller siguió buscando un nuevo lugar para ella y su madre en Baltimore. Le preocupaba no solo que su negación fuera una forma de línea roja ilegal, sino también que su informe completo de selección de inquilinos, que nunca vio, contenía errores que habían empujado al algoritmo hacia una negación.

Presentó una denuncia ante la CFPB contra RentGrow, una subsidiaria de Yardi Systems, una de las compañías de software de administración de propiedades más grandes de los Estados Unidos. También presentó una contra Habitat America.

El CFPB rechazó ambas quejas el otoño pasado y dijo que "no pudo enviar su queja a la empresa para obtener una respuesta". La agencia dijo que la compañía no estaba en su sistema de quejas o que la agencia no maneja quejas “sobre este producto o problema”.

El CFPB acepta quejas sobre empresas de selección de inquilinos, pero los administradores de propiedades están fuera de su alcance. Un portavoz de CFPB se negó a comentar sobre las quejas de Fuller.

Fuller amplió su búsqueda de un nuevo hogar. Su madre había vivido durante 35 años en la casa de la primera fila del porche que compartían en las afueras del vecindario de Belair-Edison. Aunque su madre esperaba quedarse en la ciudad de Baltimore, Fuller comenzó a buscar en los suburbios.