Uma pontuação de crédito sombra decide se você vai conseguir um apartamento?

Esta história foi originalmente publicada por Erin Smith da ProPublica e Heather Vogell .

A vasta indústria de triagem de inquilinos está sujeita a menos regulamentação do que as agências de pontuação de crédito, embora os especialistas alertem que os algoritmos podem introduzir vieses raciais ou outros preconceitos ilegais que podem impedir as pessoas de conseguir moradia.

Kim Fuller precisava se mexer. Sua mãe de 83 anos estava lutando para se locomover na estreita casa geminada de três andares que eles dividiam em Baltimore. Problemas cardíacos tornaram a subida das escadas muito árdua, afastando a mulher mais velha da cozinha onde ela adorava cozinhar.

Fuller, 57, encontrou um complexo de apartamentos a 3 milhas de distância que se autodenominava “vida de luxo” para pessoas com 55 anos ou mais, e ela se inscreveu para uma unidade no início de 2021. Ela imaginou que seria aprovada: seu salário como serviço de saúde mental coordenador do estado de Maryland atendeu aos requisitos de renda. Ela nunca havia sido despejada e elevou sua pontuação de crédito para 632 - o que é considerado justo - depois que uma crise de saúde a forçou a declarar falência oito anos antes.

Ainda assim, alguns meses depois, quando ela entrou em sua conta online com o gerente da propriedade, ela soube que seu pedido havia sido negado. Nenhuma razão foi dada. Ela aumentou sua pontuação de crédito para 663 e se inscreveu em outro complexo da mesma empresa, a Habitat America, em agosto. Seis dias depois, seu status mudou novamente para "Recusado".

Fuller soube que seu pedido de aluguel foi examinado pela RentGrow, uma das mais de uma dúzia de empresas que exploram bancos de dados de consumidores para realizar verificações de antecedentes dos inquilinos . Um formulário enviado por e-mail a ela disse que a RentGrow determinou que ela não atendia aos requisitos de triagem do candidato, destacando em amarelo a caixa rotulada como “histórico de crédito” como o motivo.

A carta não fornecia maiores explicações. Um representante da RentGrow, por meio de um executivo de sua controladora, se recusou a comentar. A Habitat America se recusou a responder às perguntas sobre a inscrição de Fuller da ProPublica, citando questões de privacidade.

“Você não sabe por que foi negado ou se alguma vez foi considerado”, disse Fuller. “Está muito escuro lá fora.”

A experiência de Fuller tornou-se mais comum à medida que os proprietários aumentaram sua confiança na triagem de inquilinos para ajudá-los a selecionar locatários. A indústria se expandiu dramaticamente à medida que o número de locatários cresceu e a nova tecnologia facilitou o acesso a vastos tesouros de dados, como registros judiciais.

As empresas de triagem de inquilinos compilam informações além do que está nos relatórios de crédito dos locatários, incluindo processos criminais e de despejo. Eles dizem que esses dados ajudam a dar aos proprietários uma ideia melhor de quem pagará em dia e quem será um bom inquilino. As empresas normalmente atribuem pontuações aos candidatos ou fornecem aos proprietários uma recomendação de sim ou não.

Uma revisão da ProPublica descobriu que essas classificações passaram a servir como pontuações de crédito ocultas para locatários. Mas, em comparação com os relatórios de crédito, a triagem de inquilinos é menos regulamentada e oferece menos proteção ao consumidor - o que pode ter consequências terríveis para os candidatos que tentam garantir uma moradia.

Erros frequentes em relatórios de triagem de inquilinos, muitas vezes relacionados a falsos relatórios de despejo ou registros criminais, levaram os vigilantes do governo a admoestar a indústria no ano passado para melhorar sua precisão. (The Markup relatou uma série de histórias sobre a indústria e as reações dos reguladores a ela.)

No entanto, os erros são apenas um dos problemas com a triagem de inquilinos, descobriu a ProPublica. Os inquilinos geralmente não conseguem obter informações suficientes para entender por que foram marcados como um risco para os proprietários.

Mais de 40 locatários responderam a uma pesquisa da ProPublica no ano passado sobre a triagem de inquilinos. Alguns tiveram moradia negada. Outros foram solicitados a pagar depósitos duplos ou triplos devido às baixas pontuações dos inquilinos.

“É uma espécie de caos”, disse Ariel Nelson, advogado da equipe do National Consumer Law Center. “É realmente difícil descobrir se você foi rejeitado, por que foi rejeitado. Se é algo que você pode consertar ou se é um erro.”

Os algoritmos que algumas empresas de triagem usam não são examinados pelos reguladores e, dizem os defensores dos inquilinos, podem não prever com precisão a probabilidade de um inquilino pagar o aluguel. Embora as empresas de triagem digam que seus algoritmos removem a subjetividade do julgamento humano, os defensores dizem que as empresas usam dados que podem introduzir preconceitos raciais ou outros preconceitos ilegais.

Fuller, que é negra, temia que ela pudesse ter sido vítima de discriminação racial.

Seu caso deixou Carol Ott perplexa no Fair Housing Action Center de Maryland. “Você está lutando contra a empresa que usa algoritmos secretos”, disse Ott, diretor de defesa dos inquilinos do centro. "Onde você vai com isso?"

A gerente regional de propriedades, Karin Scott, disse em um e-mail que a política da Habitat America é tratar todos os residentes e visitantes de maneira justa e “qualquer preocupação de que uma negação tenha sido baseada em discriminação racial é infundada”.

Para ter certeza, a indústria de relatórios de crédito também recebe críticas de defensores do consumidor por não evitar erros nos relatórios de crédito e por usar algoritmos que, segundo os críticos, perpetuam preconceitos raciais.

A ProPublica descobriu que a triagem de inquilinos recebe ainda menos supervisão do que os relatórios de crédito, que foram intensamente litigados e monitorados pelos tribunais e agências federais em um esforço para minimizar o tratamento injusto.

As agências federais têm “autoridade de supervisão” para revisar os registros internos de instituições financeiras, como bancos, para garantir que seus métodos de pontuação sejam preditivos, estatisticamente sólidos e não discriminatórios, disseram especialistas.

Não existe um processo paralelo para triagem de inquilinos.

“Ninguém está supervisionando. Ninguém está verificando os dados”, disse Chi Chi Wu, advogado do National Consumer Law Center. “Ninguém está verificando esses algoritmos.”

Um porta-voz da Consumer Data Industry Association, que representa agências de relatórios do consumidor, incluindo empresas de triagem, disse em um comunicado por e-mail que o mercado competitivo de triagem de inquilinos pressiona as empresas a melhorar continuamente suas ferramentas para ajudar os proprietários a cumprir leis habitacionais justas e outras.

“Os consumidores esperam e exigem lugares seguros para morar, e nossos membros da triagem de inquilinos ajudam a proteger as comunidades residenciais, especialmente suas populações mais vulneráveis”, disse o comunicado.

A National Apartment Association, um grupo comercial que representa proprietários e gerentes de apartamentos, disse que apóia novas tecnologias para operações de aluguel e incentiva os membros a pesquisar fornecedores para garantir que cumpram os regulamentos, de acordo com um comunicado do vice-presidente sênior Greg Brown.

“Os provedores de aluguel de imóveis estão comprometidos com a igualdade de oportunidades de moradia e utilizam ferramentas de triagem de residentes por meio dessa lente para equilibrar os riscos que podem impactar toda a comunidade”, disse Brown.

“locatários de alto risco”

O rápido aumento da triagem de inquilinos é uma das mudanças sísmicas que atingiram o mercado de aluguel desde a Grande Recessão. Como o ProPublica relatou, as firmas de private equity entraram no mercado de apartamentos multifamiliares, muitas vezes aumentando os aluguéis em busca de lucros maiores do que os tipicamente buscados pelos proprietários familiares. Os algoritmos agora substituem frequentemente o julgamento humano na decisão de quem se qualifica para moradia e quanto custa o aluguel.

Bob Withers, um executivo aposentado de proprietários corporativos e gerentes de propriedades regionais, disse que quando deixou o setor temporariamente em 2006, as verificações de crédito ainda eram a principal ferramenta dos proprietários para avaliar os candidatos.

“Quando voltei em 2010 ou 2011, as coisas haviam mudado tanto que todo mundo que eu conhecia estava usando empresas de triagem de inquilinos”, disse ele.

Quase 2.000 empresas ofereceram triagem de antecedentes em 2019, a maioria para fins de emprego ou inquilino, segundo uma pesquisa do setor. Estima-se que a triagem de inquilinos gerou cerca de US$ 1 bilhão em receita anual .

A RealPage, uma empresa líder em tecnologia de gerenciamento de propriedades com sede no Texas, se gaba de que seu algoritmo usa inteligência artificial para “identificar locatários de alto risco com maior precisão”. A empresa diz que usa um enorme banco de dados proprietário de 30 milhões de resultados de arrendamento, emparelhado com dados financeiros do consumidor, para avaliar candidatos a aluguel.

“Este modelo é significativamente mais eficaz do que as soluções de triagem tradicionais, com uma economia média comprovada de US$ 31 por apartamento por ano, sem impacto negativo na ocupação ou na receita”, disse um comunicado de imprensa da empresa.

A RealPage não respondeu às perguntas sobre o lançamento.

Os algoritmos de pontuação do inquilino tentam prever o risco de alugar para um inquilino em potencial com base nas características que eles compartilham com outros inquilinos, de acordo com Jean Noonan, advogado e ex-funcionário da Federal Trade Commission, cujo escritório de advocacia representa empresas de triagem de inquilinos.

Os gerentes de propriedade devem fornecer um “aviso de ação adversa” (à esquerda) aos candidatos que são rejeitados por causa de sua pontuação de triagem de inquilinos, mas os avisos geralmente fornecem poucas informações. Os locatários geralmente não veem relatórios de triagem detalhados como este (à direita), do On-Site, que mostra sua pontuação e os motivos da rejeição. Mesmo este relatório detalhado não mostra como o algoritmo pesou cada fator. Crédito: Obtido com permissão da ProPublica. Círculos vermelhos adicionados por ProPublica.

“Um modelo de pontuação pode descobrir que certas características ajudam a prever o risco”, disse Noonan. “Eles não prevêem isso perfeitamente para cada indivíduo. No geral, eles fazem um trabalho satisfatório de previsão de risco.”

No entanto, Withers, o gerente regional de propriedade aposentado, disse que era típico que várias vezes por mês ele precisasse anular as recomendações de negação do serviço de triagem usado por sua empresa. Muitas vezes, era porque as pessoas tinham dívidas médicas, execuções hipotecárias ou empréstimos estudantis, mas, fora isso, pareciam bons candidatos.

“Se todo o resto parecesse limpo para mim, eu faria uma substituição”, disse Withers, que supervisionou milhares de apartamentos em Maryland e na Virgínia. Gerentes de propriedades ocupados podem não perceber que o algoritmo do serviço de triagem foi configurado de forma a rejeitar pessoas que poderiam ser candidatos viáveis, acrescentou.

Os defensores dos inquilinos dizem que os dados do consumidor usados pelas empresas de triagem muitas vezes resultam em recomendações negativas por razões que não são indicadores comprovados de quão bom alguém seria um inquilino. Um inquilino no estado de Washington que entrou em contato com a ProPublica recebeu uma carta de triagem que listava “muitos números de telefone diferentes relatados” como um fator de risco que contribuiu para diminuir sua pontuação de inquilino.

Alguns dos detalhes pessoais que as empresas de triagem estão inserindo em algoritmos para avaliar inquilinos em potencial podem refletir preconceitos raciais, disseram os defensores dos inquilinos.

“Não sabemos se eles são preditivos”, disse Nelson. “Com base na pouca informação que temos sobre os fatores envolvidos, estamos preocupados com as disparidades raciais.”

Uma triagem negativa pode não apenas resultar em uma negação, mas também pode levar o proprietário a exigir um depósito mais alto, potencialmente impedindo o locatário de alugar o apartamento.

Chloe Crawford é uma artista que encontrou um apartamento para morar enquanto fazia seu mestrado na Rutgers University. Mas quando ela chegou ao seu novo prédio perto do campus em setembro de 2018, com os pertences a reboque, seu novo proprietário pediu um mês extra de aluguel como depósito por causa de sua baixa pontuação na triagem de inquilinos, disse ela. O depósito total somou mais de $ 1.000. Era mais do que ela planejava gastar em um mês de mantimentos, e seu carro precisava de reparos.

Embora Crawford esperasse dedicar uma alta porcentagem de sua renda ao aluguel porque estava frequentando as aulas, ela tinha dinheiro no banco, conseguiu um emprego no campus e teve o cuidado de pagar suas contas em dia para manter sua pontuação de crédito alta. .

Sua pontuação de crédito de 788 em 850 foi considerada muito boa, alta o suficiente para que ela pudesse se qualificar para uma hipoteca com boas condições. Mas sua pontuação de inquilino foi de 685 em 1.000 - muito baixa para ela alugar um apartamento sem pagar um depósito elevado. A empresa de triagem, LeasingDesk, disse em um e-mail que outro mês de aluguel era necessário porque seu histórico de crédito e relação aluguel/renda eram "insatisfatórios".

Crawford, que usa uma cadeira de rodas, implorou a um gerente de propriedade para deixá-la se mudar sem a taxa extra, mostrando contracheques provando que ela ganhou dinheiro extra trabalhando horas extras durante o verão. O gerente cedeu, permitindo que ela pagasse o depósito à taxa básica de $ 300.

Ela terminou o programa de dois anos e se formou em Master of Fine Arts em 2020, nunca perdendo o pagamento do aluguel antes de se mudar mais cedo devido à pandemia. Depois que ela desocupou, os proprietários do apartamento alegaram que ela devia o dinheiro do aluguel por sair antes do término do aluguel.

“Se eles tivessem negado moradia, não sei o que eu teria feito”, disse ela. “Talvez eu tivesse desistido do programa.”

A empresa controladora da LeasingDesk, a RealPage, disse que não poderia comentar casos individuais, mas que cada pontuação da LeasingDesk é baseada nos critérios de locação de um gerente de propriedade. A RealPage aplica esses critérios “de maneira objetiva, consistente e não discriminatória”, disse a empresa em comunicado por e-mail.

“Ao tomar decisões de locação, o interesse de um gerente de propriedade não é rejeitar candidatos qualificados, mas preencher rapidamente as vagas com pessoas que serão inquilinos responsáveis e ajudarão a manter uma comunidade segura”, disse o comunicado.

“Qual é a ciência por trás disso?”

Os relatórios de crédito enfrentaram mais escrutínio ao longo dos anos do que a triagem de inquilinos.

Por exemplo, as três grandes agências de crédito – Equifax, Experian e TransUnion – pararam de relatar despejos em 2017 depois de chegar a acordos em vários estados em resposta a ações judiciais que acusavam as empresas de erros persistentes em seus relatórios. As empresas negaram irregularidades. As empresas de triagem de inquilinos continuam a relatar despejos.

Um grande número de reclamações de consumidores também pode ajudar a estimular os reguladores financeiros federais a examinar um modelo de pontuação de crédito, mas nenhuma agência federal tem o mesmo poder sobre a triagem de inquilinos.

O Consumer Financial Protection Bureau coleta reclamações sobre serviços de triagem de inquilinos, mas não examina os algoritmos das empresas. A agência não pôde fornecer um detalhamento de quantas reclamações foram registradas em relação às agências de triagem de inquilinos.

Um porta-voz da agência do consumidor se recusou a responder a uma lista de perguntas do ProPublica, mas disse: “A agência está empenhada em usar suas ferramentas e autoridade para garantir que os consumidores não sejam prejudicados por práticas impróprias de triagem e denúncia do consumidor”.

A Federal Trade Commission não pode examinar o algoritmo de uma empresa de triagem, a menos que esteja fazendo uma investigação formal. A agência, que obteve acordos multimilionários dessas empresas por causa de erros em seus relatórios, até o momento não anunciou nenhuma ação de fiscalização decorrente de viés nos algoritmos de triagem.

Questionado sobre a supervisão da agência, o diretor assistente Robert Schoshinski disse: “Estamos sempre procurando ver se há violações das leis que aplicamos”.

O Fair Credit Reporting Act federal, que abrange pontuações de crédito e verificações de antecedentes, recebeu poucas atualizações desde que foi aprovado em 1970, disse Eric Dunn, diretor de litígios do National Housing Law Project. Os problemas que os inquilinos estão encontrando com a triagem, disse ele, são resultado de um sistema regulatório antiquado e cheio de lacunas.

Dunn disse que alguns dos modelos de pontuação que ele viu enquanto litigava casos em nome de inquilinos são grosseiros, dando tanto peso a fatores como despejo, histórico criminal ou dívida que uma pessoa cujo registro inclui pelo menos uma dessas coisas receberia uma recomendação negativa.

“Para muitas dessas empresas, é uma forma de colocar um verniz de legitimidade ou um verniz de conhecimento matemático sobre o que é realmente uma política geral contra pessoas com certos tipos de registros”, disse Dunn.

Wu, do National Consumer Law Center, ecoou suas preocupações. “Qual é a ciência por trás disso?” Wu disse. “Com a pontuação de crédito, sabemos como funciona bem.”

Em uma carta ao CFPB em março de 2021, a senadora Elizabeth Warren e cinco outros senadores escreveram que as empresas de triagem precisam ser observadas com mais atenção. “A supervisão efetiva dessas empresas requer investigação e auditoria proativas de seus efeitos nas classes protegidas”, disse a carta.

A Consumer Data Industry Association, em uma carta ao Comitê de Assuntos Bancários, Habitação e Urbanos do Senado no mês seguinte, disse que a triagem é baseada em “dados neutros em relação à raça” e remove a subjetividade que poderia ser uma fonte de comportamento discriminatório.

A TransUnion, uma agência de crédito que também oferece triagem de inquilinos, disse que o sistema já está sendo analisado. “O processo de triagem de aluguel é bem regulamentado e regido pelo Fair Housing Act e pelo Fair Credit Reporting Act, com supervisão adicional do Consumer Financial Protection Bureau”, disse um comunicado enviado por e-mail por um porta-voz.

As empresas de triagem devem mostrar aos inquilinos o que está em seus arquivos, se eles pedirem. A associação da indústria de dados disse ao comitê do Senado que “os rastreadores de inquilinos facilitam a participação do consumidor, fornecendo cópias de relatórios aos consumidores”. Mas as empresas muitas vezes interpretam a exigência de divulgação de forma restrita, dizem os defensores dos inquilinos, e deixam de fora informações importantes – como as recomendações feitas aos proprietários.

Os inquilinos têm menos proteção do que os candidatos a emprego, que têm direito a uma cópia de sua verificação de antecedentes se um empregador planeja rejeitá-los por causa do relatório. Isso deve dar aos candidatos tempo para procurar erros. Embora os proprietários devam notificar os inquilinos sobre um resultado adverso da triagem, como o que Kim Fuller em Baltimore recebeu, tais avisos geralmente fornecem informações esparsas.

Dunn disse que os inquilinos muitas vezes ficam confusos quando reclamam das decisões de triagem. As empresas de triagem dizem que os proprietários decidem quais critérios usar. Os proprietários dizem que as empresas de triagem tomam a decisão.

Vários locatários disseram ao ProPublica que não conseguiram descobrir por que seus pedidos foram negados.

“Você realmente não tem uma maneira efetiva de apresentar uma disputa com a empresa de triagem, a menos que seja a precisão do registro”, disse Dunn. “Se tem algo a ver com julgamento ou algo assim, a empresa de triagem diz: 'Não é nosso trabalho'.”

Saindo da Cidade

Fuller continuou sua busca por um novo lugar para ela e sua mãe em Baltimore. Ela temia não apenas que sua negação fosse uma forma de redlining ilegal, mas também que seu relatório completo de triagem de inquilinos, que ela nunca viu, continha erros que levaram o algoritmo a uma negação.

Ela apresentou uma queixa ao CFPB contra a RentGrow, uma subsidiária da Yardi Systems, uma das maiores empresas de software de gerenciamento de propriedades dos Estados Unidos. Ela também entrou com um processo contra a Habitat America.

O CFPB rejeitou ambas as reclamações no outono passado, dizendo que era “incapaz de enviar sua reclamação à empresa para obter uma resposta”. A agência disse que a empresa não estava em seu sistema de reclamações ou que a agência não lida com reclamações “sobre este produto ou problema”.

O CFPB aceita reclamações sobre empresas de triagem de inquilinos, mas os administradores de propriedades estão fora de seu alcance. Um porta-voz do CFPB se recusou a comentar as reclamações de Fuller.

Fuller ampliou sua busca por um novo lar. Sua mãe morou por 35 anos na casa com varanda que eles dividiam na periferia do bairro de Belair-Edison. Embora sua mãe esperasse ficar na cidade de Baltimore, Fuller começou a procurar nos subúrbios.