Мы покупаем уродливые дома! Ужасная правда, которую от вас скрывают

Эта история была первоначально опубликована на ProPublica Анжанетт Дэймон , Байардом Дунканом и Молли Саймон . Опубликовано совместно с The Dallas Morning News и Shelterforce . Сара Смит предоставила репортаж. Иллюстрации Ug Spot от Карло Каденаса для ProPublica.

Кори Эванс хорошо разбирался в книге HomeVestors of America, когда 4 ноября 2016 года прибыл в дом в пригороде Лос-Анджелеса. Его франшиза с компанией We Buy Ugly Houses заключила более 50 сделок за предыдущие два года. .

Patriot Holdings вскоре стала одной из самых успешных франчайзинговых компаний, следуя стратегии HomeVestors: находить домовладельцев в отчаянных ситуациях, а затем убеждать их быстро продать недвижимость.

Домовладелица, Коррин Казанова, вместе со своим мужем купила бунгало с тремя спальнями в Болдуин Парк в 1961 году и теперь полностью владела им. Воспитав там троих детей, ей оставалось несколько дней до того, чтобы переехать в приют для престарелых, и она позвонила по номеру, указанному в объявлении HomeVestors.

«Мне интересно, смогу ли я оценить стоимость моего дома», — сказала она женщине, поднявшей трубку. «Моего мужа больше нет, так что теперь осталась только я».

Эванс, который управлял бизнесом вместе с тремя своими братьями, заработал среди других франчайзи в этом районе репутацию «жесткого человека». Дом Казановы был выплачен, что дало Эвансу возможность отказаться от своего предложения, поскольку не было ипотеки, которую нужно было бы погасить.

Он подсчитал прибыль, которую хотел получить, и во время короткого визита к ней домой представил Казанове 10-страничный договор купли-продажи.

Но Казанова был неспособен вести сложные переговоры. Хотя когда-то она была опытным бухгалтером и президентом местного женского клуба, теперь деменция врезалась в ее кратковременную память: недавнее неврологическое обследование показало, что 82-летняя женщина не могла сказать, какой сейчас год, или назвать город, в котором она находится. была дома. Она обычно принимала своего взрослого сына за его дядю.

HomeVestors предупреждает своих франчайзи никогда не использовать в своих интересах продавцов, которые не способны понять переговоры. Но к тому времени, когда он ушел тем же вечером, у Эванса уже был контракт на покупку дома примерно за две трети его стоимости, подписанный шатким почерком Казановы.

Прошли недели, прежде чем семья Казановы узнала о продаже. Но ее сын Дэвид Казанова вскоре почувствовал, что что-то не так.

«После того, как мы ее перевезли, она продолжала говорить: «Мне нужно позвонить подруге». Мне нужно позвонить моему другу. А я такой: «Какой друг, мам?»» — рассказал Дэвид ProPublica.

Коррин не могла вспомнить.

После того, как Дэвид узнал о контракте, он объяснил Эвансу, что у его матери слабоумие, и попытался отменить продажу. Вместо того, чтобы уйти, Эванс окопался, записав уведомление о праве собственности, которое, по сути, предотвратило продажу кому-либо еще, что вынудило семью Казанову вести многолетнюю борьбу за сохранение дома.

При этом Эванс оспаривал, что Казанова проявлял признаки ухудшения во время их общения.

HomeVestors of America может похвастаться тем, что она стала пионером в индустрии инвестиций в недвижимость. Основанная в 1996 году техасским брокером по недвижимости, компания разработала систему скупки проблемной недвижимости и расширила ее почти до 1150 франшиз в 48 штатах.

В отличие от агентов по недвижимости, домовые ласты работают в практически нерегулируемом пространстве. Агенты по недвижимости несут фидуциарную ответственность за представление интересов домовладельца на переговорах, что определено законами штата, лицензионными требованиями и отраслевым этическим кодексом. Но в большинстве штатов ластам не нужна лицензия.

HomeVestors, самопровозглашенный «крупнейший покупатель жилья в Соединенных Штатах», делает все возможное, чтобы отличиться от хедж-фондов и гуру YouTube, которые захватили значительную часть рынка инвестиций в недвижимость.

Компания заявляет, что помогает домовладельцам выбраться из проблем — уродливых домов и ужасных ситуаций — улучшая жизнь и общество, приобретая недвижимость, которую никто другой не купил бы.

Частью этой миссии является обещание не использовать в своих целях тех, кто не понимает истинную ценность своего дома, даже несмотря на то, что франчайзи стремятся к минимальным ценам.

Относитесь к каждому клиенту так, как будто он ваша 85-летняя бабушка, которая никогда не заключала сделок с недвижимостью, говорят тренеры HomeVestors владельцам франшизы на ежегодных конференциях.

Но расследование ProPublica, основанное на судебных документах, отчетах о собственности, учебных материалах компании и интервью с 48 бывшими владельцами франшиз и десятками домовладельцев, которые продали ее франшизы, выявило франчайзи HomeVestors, которые использовали обман и нацеливались на пожилых людей, немощных и близких людей. к бедности, и они боялись, что бездомность станет следствием продажи.

Согласно судебным документам, один франчайзи HomeVestors ложно заявил 72-летней женщине, страдающей от проблемы накопительства, что сотрудники правоохранительных органов города заберут ее дом. Женщина из Аризоны рассказала в интервью, что она была вынуждена жить в своем грузовике после безуспешной попытки отменить продажу своего дома.

В одном судебном деле задокументировано тяжелое положение пожилого мужчины во Флориде, которому сказали, что если он продаст свою квартиру, то сможет временно продолжать там жить.

Но свои последние дни он провел в ожидании выселения, когда — после подписания контракта — владелец франшизы сообщил ему, что правила ассоциации домовладельцев не допускают этого.

«Ты всегда им лгал. Этому нас учили», — сказала Кэти Саутард, владевшая франшизой в Северной Каролине. «Была цена, которую вы могли заплатить, но вы всегда спускались ниже и говорили им, что это цена, которую вы можете заплатить».

Даже когда домовладельцы считали, что их используют, и пытались отказаться от сделок, владельцы франшиз подали в суд или подали документы, чтобы заблокировать продажу другому покупателю. Некоторые домовладельцы боролись с больничными койками, чтобы сохранить свою собственность.

По крайней мере трое умерли вскоре после подписания контрактов на продажу; четвертый умер после трех лет беспокойства о деньгах. Их семьи рассказали ProPublica, что они убеждены, что стресс от потери домов способствовал смерти их близких, хотя все они были больны или немощны.

Представитель HomeVestors заявил, что сделки, раскрытые ProPublica, представляют собой лишь небольшую часть от общего объема транзакций компании, которые с 2016 года составили более 71 400.

Она отрицала, что компания нацелена на пожилых людей, и указала на рейтинг одобрения 96% среди домовладельцев, которые продают недвижимость HomeVestors, который был рассчитан внутри компании на основе, по словам компании, «более 500» отзывов клиентов. По ее словам, компания уже приняла меры по некоторым случаям, обнаруженным ProPublica, и расследует другие в свете сообщений.

Через несколько дней после получения вопросов от ProPublica компания HomeVestors запретила своим франшизам регистрировать документы, чтобы домовладельцы не могли отменить продажу, и отговорила их подавать в суд на продавцов. Подобная практика не только затрагивает продавца, отметили в компании, но и создает документальный след, по которому репортеры и прокуроры могут проследить до порога франшизы.

«Если вы делаете это серийно, вы подвергаете риску всю систему», — заявил главный юрисконсульт HomeVestors Энтони Ловенберг во время общенационального звонка 18 апреля, чтобы предупредить владельцев франшиз о предстоящей истории ProPublica.

Во время этого разговора, запись которого была получена ProPublica, руководство компании признало глубину и тщательность расследования новостной организации и обсудило изменения, чтобы гарантировать, что «наши франшизы делают правильные вещи».

«Это сделает нашу компанию лучше», — заключил генеральный директор HomeVestors Дэвид Хикс.

Как они вас находят

Компания HomeVestors усердно работала над тем, чтобы это имя стало нарицательным, используя повсеместную рекламу на рекламных щитах, почтовых рассылках, телевидении и в Интернете. Компания зарегистрировала торговые марки на десятки изображений и фраз, в том числе «Хороший, плохой, злой» и «Уродливые возможности», и часто преследует подражателей в суде.

Его мультяшный пещерный человек «Уг» дружелюбно улыбается и иногда протягивает сумку с деньгами, подразумевая, что он готов помочь домовладельцам выбраться из «неприятных ситуаций».

HomeVestors стратегически использует Ug. Вы найдете его на объявлениях возле домов, пострадавших от ураганов или обгоревших от лесных пожаров. Он в почтовых рассылках, скрывающих почтовые индексы с высокой концентрацией домовладельцев, владеющих большим количеством акций.

Он изображен на открытках, отправленных людям, которые, согласно общедоступным данным, недавно развелись или умерли в семье. Членам семьи, пытающимся разобраться в завещании, HomeVestors обещает: «Мы можем помочь».

В последние годы множество домовладельцев жаловались местным властям и Федеральной торговой комиссии на бесконечные попытки HomeVestors, иногда утверждая, что компания проигнорировала официальные требования прекратить это дело.

Житель Техаса, чей отец недавно был убит, рассказал ProPublica, что HomeVestors не примет отказа в качестве ответа. По ее словам, письма были настолько настойчивыми, что проверка почты стала для нее травмирующим опытом.

Представитель HomeVestors заявил, что компания рассматривает каждую поступающую жалобу и добавляет людей во внутренний список «не звонить», когда они просят не связываться с ними.

HomeVestors также размещает свою сеть в Интернете, надеясь охватить домовладельцев до того, как они поговорят с агентом по недвижимости или другим инвестором.

В интервью бывший сотрудник рекламного агентства, нанятого HomeVestors, вспомнил дискуссии о том, как показывать онлайн-рекламу людям, находящимся вблизи домов престарелых и реабилитационных больниц. Цель состояла в том, чтобы поймать семьи, которым нужно было продать активы, чтобы Medicaid оплатила расходы на их дом престарелых.

Сотрудник, попросивший не называть его имени, поскольку они все еще работают в отрасли, также вспомнил, как владелец агентства хвастался способностью его цифровой рекламы найти пожилого человека, сломавшего бедро. Эта травма, как сообщил сотрудник владельцу, по сути, является 60-дневным обратным отсчетом до смерти — и, возможно, сделкой.

«Если в тот момент мы сможем предстать перед людьми, это будет определенный путь», — сказал бывший сотрудник. «Да, это было плохо. У меня болит живот, когда я думаю об этом».

Представитель рекламного агентства Imaginuity заявил, что для владельца было бы «неуважительно» проявлять «неуважение или желать вреда» клиентам клиента.

Представитель HomeVestors признал, что компания использовала такую технологию таргетинга рекламы, но сказал, что делала это только один раз, более четырех лет назад. Представитель Imaginuity заявил, что пилотный проект не нацелен на реабилитационные центры.

Тем не менее, франчайзи HomeVestors учат, как найти людей, переезжающих в дом престарелых.

До половины потенциальных клиентов франшизы должны быть созданы ее собственными усилиями, то, что HomeVestors называет «раскопками».

Учебное пособие компании учит франчайзи строить отношения с теми, кто взаимодействует с людьми, оказавшимися в трудных ситуациях: администраторами домов престарелых, специалистами по наследству, адвокатами по бракоразводным процессам .

Он также предписывает им прочесывать окрестности в поисках признаков бедствия — уведомлений об отключении воды, полицейской ленты, заколоченных окон, шрамов от ожогов — и набрасываться на признаки отчаяния. Например, если имущество семьи находится на обочине, директива ясна: « Быстро преследуйте собственность, где куча мусора указывает на выселение» . »

В письменном заявлении представитель HomeVestors первоначально отрицал, что компания нацелена на домовладельцев на основании таких жизненных событий, как смерть, развод или переезд в дом престарелых.

После того, как ProPublica указала на рекламные документы и учебные материалы компании, обучающие такой тактике, представитель заявил, что они составляют небольшую часть ее маркетингового бюджета.

Компания также отрицает, что ориентируется на домовладельцев на основе демографических данных, включая возраст. По словам представителя, компания, скорее, фокусируется на небольших и старых объектах недвижимости, которые могут нуждаться в ремонте.

Несмотря на всю свою скрупулезную работу по управлению имиджем, компания временами описывала свои цели в общих чертах. Некоторые дома, попавшие в перекрестие рекламы , внутри компании называются «приманками». А в интервью 2020 года Хикс сказал, что дома, на которые нацелена его компания после их посещения.

«Этот запах кошачьей мочи, ты знаешь, что это за запах?» - сказал он со смехом. «Это деньги».

Хикс отклонил просьбу об интервью.

«Это был не один плохой актер»

HomeVestors требует, чтобы в условиях спешки найти отчаявшихся домовладельцев и заключить сделку ее франчайзи не прибегали к «закулисным методам, которые удешевляют и ставят под угрозу их бизнес».

Это учит их ясно понимать, что они являются «покупателями со скидкой», неспособными заплатить полную цену, и что вместо этого продавец получит скорость и удобство. Оно прямо запрещает им лгать.

«Франчайзи не должен сознательно делать какие-либо ложные заявления или заявления относительно стоимости имущества, рыночных условий или любых других вопросов, касающихся недвижимости, любому владельцу недвижимости с целью повлиять на решение этого лица о продаже», - говорится в справочнике .

Но владение франшизой HomeVestors обходится дорого. Помимо сборов и комиссий, выплачиваемых компании, франчайзи должны платить огромные суммы — часто десятки тысяч долларов в месяц — на поддержку маркетинга.

Команда корпоративных аудиторов работает над тем, чтобы гарантировать отсутствие просроченных платежей. По словам бывших франчайзи, такое финансовое давление может привести к отчаянию в сделках, что, в свою очередь, может привести к неэтичному поведению.

ProPublica обнаружила ряд случаев, когда HomeVestors ласты сталкивались с обвинениями в том, что они искажали правду или обманывали домовладельцев при заключении сделок.

Женщина из Форт-Уэрта, штат Техас, рассказала в интервью, что франчайзи сказал ей, что она может на законных основаниях подписать контракт на продажу дома своего покойного мужа, даже если она не участвовала в этом документе.

Согласно иску, который он подал, но в конечном итоге отказался от него, мужчина из округа Бровард, штат Флорида, считал, что подписывает документ о кредите под залог собственного капитала, который на самом деле был контрактом на продажу его дома стоимостью 100 000 долларов за 37 500 долларов. (Представитель HomeVestors сообщил, что документ был подписан как контракт на продажу.)

Женщина из Аризоны рассказала в интервью, что ей сказали, что дом ее покойной матери в популярном городе для отдыха на природе придется снести и перестроить, чтобы получить справедливую цену. Заплатив ей 10 000 долларов, франшиза HomeVestors продала его за 55 000 долларов, не внося никаких улучшений.

«Это был не один плохой актер», — сказал бывший владелец франшизы из Калифорнии, пожелавший поговорить анонимно, поскольку опасался возмездия со стороны HomeVestors. «Это стало широко распространенным в культуре».

Представитель HomeVestors заявил, что такому поведению не учат и не терпят, и когда оно обнаруживается, «мы стремимся принять быстрые меры, вплоть до прекращения действия франшизы».

Она добавила, что «ложь противоречит нашему этическому кодексу и нашей культуре». Представитель не уточнил, какие франшизы и даже сколько из них были закрыты за нарушение стандартов компании.

ProPublica обнаружила, что HomeVestors за последние два года вручила награды восьми владельцам франшиз, которые, по мнению компании, вели себя нетерпимо.

В своих учебных пособиях и на своих ежегодных конференциях — шумных мероприятиях, на которых владельцы франшизы позируют для фотографий с Угом, а один из них носил костюм с напечатанными на нем 100-долларовыми купюрами — HomeVestors обучает системе Сэндлера. Центральное место в этой стратегии продаж занимает установление взаимопонимания с домовладельцами, чтобы «обнаружить боль».

«Боль — это всегда форма мотивации», — говорится в учебном пособии . «Как только вы обнаружите боль Продавца, у вас будет гораздо больше шансов купить дом».

Среди обстоятельств, которые могут привести к быстрой продаже: потеря работы, надвигающаяся потеря права выкупа или ребенок, нуждающийся в операции. Один бывший франчайзи рассказал, как он обнаружил боль потенциального продавца в Атланте, спросив домовладельца, почему ему нужно было продать дом так быстро. Ответ: его мать доживала свои последние дни в хосписе в 1400 милях отсюда.

«Это не потому, что они хотят продать дом», — сказал бывший франчайзи. «Это потому, что они хотят попасть в Колорадо, чтобы увидеть свою умирающую мать».

«Я никогда не продам тебе»

Примерно через два месяца после того, как Коррин Казанова приняла предложение Эванса, ее сын заплатил за оценку.

«Коррин» не был одним из уродливых домов, мифологизированных в рекламе компании.

Оценщик счел его «в достаточном состоянии», отметив недавние улучшения в сантехнике, спальнях, канализационных линиях и внешней лепнине.

Оценка показала, что стоимость дома составила 440 000 долларов, что на 165 000 долларов больше, чем предлагал Эванс.

На протяжении многих лет Казановы тратили время и энергию на скромные улучшения: подъездная дорога, которую Дэвид и его отец отремонтировали в 1980-х годах, все еще была в хорошем состоянии; Около 13 лет назад новый дубовый пол стоил примерно 7000 долларов.

Подростком Дэвид подрабатывал у своего отца после школы, проверяя диоды и полупроводники в домашнем гараже.

Его мать, которая вела тщательный учет финансов семьи, выписывала ему чеки компании вместо содержания.

«Они внушали нам это, когда мы были маленькими», — сказал Дэвид Казанова. «Если вы чего-то хотите, вы работаете для этого, откладываете и покупаете это».

Хотя Дэвид изначально не знал, что его мать согласилась продать, он знал, что она уязвима, и пытался защитить ее. Отец Дэвида перед своей смертью в 2014 году предупредил Дэвида, что состояние Коррин хуже, чем кажется — что она может притворяться «действительно хорошей в течение пяти минут», прежде чем симптомы ее слабоумия станут очевидными.

К 2016 году ее здоровье ухудшилось до такой степени, что ей потребовался постоянный уход. По словам Дэвида, она снова поверила, что стала подростком и живет в 1950-х годах.

В учебных материалах HomeVestors недвусмысленно говорится о том, как обращаться с потенциальными продавцами, чьи способности могут быть ограничены: «Франчайзи не должен приобретать недвижимость у любого лица, о котором франчайзи знает или имеет основания подозревать, что оно находится под опекой или имеет умственные способности, которые уменьшилось до такой степени, что человек не понимает ценности собственности».

Тем не менее, записи показывают образец игнорирования этой директивы.

В 2020 году 78-летнего мужчину из Атланты убедили подписать договор купли-продажи за 97 000 долларов, что примерно вдвое меньше, чем он был продан позже. Восемь недель спустя когнитивный тест показал, что он не мог написать предложение или назвать год, время года, число или месяц, согласно иску, который все еще находится на рассмотрении.

(Франчайзи рассказал ProPublica, что этот человек, похоже, полностью распоряжается своими факультетами, а HomeVestors заявила, что франшиза больше не является частью компании.)

В том же году 77-летняя женщина из Глендейла, штат Аризона, которая больше не могла управлять своими финансами, подписала контракт на продажу своего дома менее чем за половину его стоимости, согласно судебным документам. В ходе последовавшей борьбы за спасение своего дома женщина присутствовала на судебном заседании удаленно из своей больничной палаты.

(Представитель HomeVestors заявил, что иск был инициирован не франшизой, а другим инвестором, который купил договор купли-продажи у франшизы. Представитель, однако, не прокомментировал взаимодействие владельца франшизы с пожилым домовладельцем. Бизнес больше не является Франшиза HomeVestors, сказала она, иск был урегулирован в суде по делам о банкротстве.)

А в 2021 году адвокат пожилого мужчины из Калифорнии обвинил франчайзи в том, что он воспользовался «слабостью духа, обусловленной возрастом», чтобы убедить его продать свой дом на 175 000 долларов ниже рыночной стоимости.

(Представитель HomeVestors заявил, что компания не знала об этом деле и с тех пор направила франчайзи письмо, информирующее франчайзи, что она, возможно, нарушает свое соглашение о франчайзинге из-за нераскрытия судебного разбирательства. Дело было урегулировано во внесудебном порядке.)

Марта Суонсон, 83-летняя женщина из Джорджии, перенесшая серию небольших инсультов, продала свой дом франшизе HomeVestors за 82 111 долларов, а затем провела последние три года своей жизни, мучаясь из-за денег, в том числе из-за того, как выплатить 3000 долларов. ежемесячная стоимость ее центра престарелых.

«Это просто не этично», — сказала ProPublica ее дочь Шерри Никсон.

В случае Свенсона франшиза занималась «оптовой торговлей», передавая недвижимость другому инвестору по более высокой цене, не внося в нее никаких улучшений. В результате часть акций достается флоперу, а не домовладельцу — деньги, в которых Свонсон отчаянно нуждался, сказал Никсон. Эта практика попала под пристальное внимание регулирующих органов в нескольких штатах.

Владелец франшизы, купивший дом Суонсон, сказал, что он «проявляет большую осторожность» в общении с пожилыми людьми и расторг бы с ней контракт, если бы она попросила.

HomeVestors заявила, что поощряет свои франшизы восстанавливать только один дом за раз, одновременно продавая оптом другую недвижимость, которую они покупают. Представитель компании также заявил, что компания не ориентируется на пожилых домовладельцев, добавив, что люди старше 70 лет составляют менее 20% ее продавцов. Почти треть их покупок совершают люди старше 65 лет.

Коррин Казанова прожила всего 19 дней после того, как сдала свой дом. Вскоре после ее смерти один из ее соседей нашел на пороге ее дома рукописную записку от Эванса и позвонил Дэвиду. Записка была напоминанием о том, что условное депонирование вот-вот закроется. Когда Дэвид понял, что произошло, он пришел в ярость.

«Я никогда не буду вам продавать», — сказал он компании. «Я никогда больше не впущу тебя в этот дом из-за того, что ты сделал с моей мамой».

Заложник сделки

Компания «Патриот Холдингс» не собиралась уходить из дома Казановы.

Через пять дней после того, как Дэвид выступил против компании, франшиза подала против него иск о нарушении контракта. Они также записали уведомление о споре о праве собственности, называемом lis pendens, который делает практически невозможным продажу кому-либо еще.

Многие франшизы HomeVestors обычно подают такие иски, когда владельцы пытаются отменить продажу или зарегистрировать lis pendens или аналогичные документы — это называется «затуманиванием правового титула» — как способ привязать владельца к сделке. ProPublica обнаружила, что более 50 франчайзи искажают права собственности или подают в суд за нарушение контракта в более чем дюжине штатов.

Некоторые франшизы подали лишь несколько исков, хотя получить точную цифру сложно, поскольку споры часто разрешаются конфиденциально посредством арбитража. Другие, в том числе некоторые франшизы, признанные HomeVestors лучшими по результативности, часто затмевали титулы.

Одна из франшиз Флориды, Hi-Land Properties, с 2016 года подала два десятка исков о нарушении договоров и затмила права собственности на более чем 300 объектов недвижимости, зарегистрировав уведомления о договоре купли-продажи. В одном случае он подал в суд на пожилого мужчину, настолько выведенного из строя из-за болезни, что не мог выйти из дома.

Компания Hi-Land Properties пять раз была названа Национальной франшизой года HomeVestors. В 2017 году Хикс, генеральный директор HomeVestors, похвалил владельца Hi-Land как «лояльного, трудолюбивого франчайзи, который хорошо представляет наш национальный бренд, лучшие практики и ценности».

Компания Patriot Holdings, принадлежащая Кори Эвансу, подала иски о нарушении контракта совсем недавно, в 2019 году. По словам дочери домовладельца, во время посредничества по одному делу компания потребовала 150 000 долларов за отказ.

«Зачем держать людей в заложниках?» она сказала. "Это безумие."

Некоторые флипперы утверждают, что это необходимая практика для защиты своих инвестиций, отмечая, что как только контракт подписывается, недвижимость начинает стоить им денег, включая плату за проверку, право собственности и расходы на финансирование.

Эксперты по недвижимости, однако, говорят, что большое количество судебных исков и уведомлений о праве собственности со стороны франчайзи HomeVestors не только свидетельствует о хищнической деловой практике, но и является молчаливым признанием того, что продавцы часто позже узнают о лучших вариантах.

«Люди обычно пытаются отказаться от сделок, которых они не понимают», — сказала Сара Боллинг Манчини, штатный юрист Национального центра по защите прав потребителей. «Если ваша бизнес-модель убеждает домовладельцев подписать договор купли-продажи на основе искажения информации о стоимости дома», — сказала она, это приведет к тому, что множество продавцов «захотят отказаться позже».

Чарльз Тасселл, главный операционный директор Национальной ассоциации инвесторов в недвижимость, добавил, что затуманивание прав собственности не считается «нормальной практикой» в отрасли.

«Есть ли скидка за быструю продажу или за такие действия с наличными? Да», — сказал он. «Но когда вы начинаете затуманивать названия и тому подобное, все идет по совершенно другому пути».

Дональд Кэмерон, владелец Hi-Land Properties, отрицает, что замутнение прав собственности является хищнической практикой, и отметил, что он часто помогает людям с продуктами или счетами за электричество, пока пытается купить их дома. Записанный контракт необходим, чтобы отпугнуть других инвесторов, пытающихся купить недвижимость.

Он сказал, что подал в суд на человека, который заболел, потому что тот дал ему аванс в размере 4000 долларов. Он также сказал, что следовал политике HomeVestors по привлечению к обсуждениям взрослого сына мужчины. Мужчина умер незадолго до того, как суд вынес заочное решение в пользу Кэмерона.

«Мой офис купил более 2000 домов с тех пор, как присоединился к HomeVestors в 2005 году, и очень горжусь тем, что делаю все правильно», — сказал он.

HomeVestors заявила, что не знала, что франшизы сделали облачные права собственности обычной деловой практикой. В ответ на сообщение ProPublica компания запретила это.

В записи разговора от 18 апреля, полученной ProPublica, руководство HomeVestors упрекнуло франшизы, которые часто занимаются затенением тайтлов.

«Очевидно, что это просто плохая практика, которая нас не устраивает», — сказала Марен Каспер, управляющий директор Bayview Asset Management, компании по управлению инвестициями, которая купила HomeVestors в 2022 году.

Законодатели признали, что давление и злоупотребления, за исключением мошенничества, настолько распространены в некоторых отраслях, что потребитель нуждается в большей защите. Например, при продаже таймшеров в некоторых штатах требуется определенный период расторжения, который позволяет покупателю отказаться. Период «свободного просмотра» встроен в покупку аннуитетов. Лимонные законы для подержанных автомобилей также распространены.

Такая защита практически отсутствует у домовладельцев, имеющих дело с домашними ластами.

Но некоторые штаты и города начали принимать правила. Например, в Филадельфии специалисты по продаже домов обязаны предоставлять потенциальным продавцам «билль о правах» , в котором указаны ресурсы, которые помогут отчаявшимся домовладельцам, и описывается, как они могут получить справедливую цену.

«Я имею в виду, что у меня есть 24 часа, когда я покупаю билет на самолет, верно?» сказал Шамус Роллер, исполнительный директор Национального проекта жилищного права. «В такого рода нелицензированных ситуациях должен быть определенный более высокий уровень защиты, когда на стороне продавца не участвуют профессионалы».

«Единственные, кто не сдается»

В отличие от многих домовладельцев, загнанных в угол из-за «неприятных ситуаций», у Дэвида Казановы было время и деньги, чтобы бороться с франшизой HomeVestors за дом своей матери.

После того, как компания Patriot Holdings подала в суд с требованием приостановить выполнение Казановой договора купли-продажи, Дэвид подал встречную жалобу, обвиняя ее в мошенничестве и жестоком обращении с пожилыми людьми. Эванс, по его словам, использовал «привязанность, запугивание и принуждение», чтобы заставить Коррин подписать контракт.

Почти три года Патриот Холдингс боролся за дом. Компания не обнародовала свою претензию до тех пор, пока Эванс не стал объектом уголовного расследования по поводу его отношений с двумя пожилыми жертвами в округе Вентура.

В августе 2020 года Эванс признал себя виновным по двум пунктам обвинения в попытке кражи недвижимости в крупном размере. Он получил условный тюремный срок, отказался от исков против обеих жертв и выплатил компенсацию.

Во время испытательного срока ему было запрещено совершать «любые сделки, связанные с покупкой или продажей недвижимости». В конце концов, в соответствии с законодательством штата Калифорния, его судимость была снята.

Когда Эванс был признан виновным, HomeVestors должна была расторгнуть договор франчайзинга с Patriot Holdings в соответствии с условиями договора франчайзинга. Patriot Holdings — одна из самых прибыльных франшиз HomeVestors.

Вместо этого HomeVestors потребовала отстранения Кори Эванса от должности владельца франшизы, которой он управлял вместе со своими братьями Коди, Крисом и Кейси Эвансами и партнером Скоттом Мэнсфилдом, сообщил представитель.

Тем не менее, внутренние записи HomeVestors показывают, что Кори Эванс вместе со своими братьями включен в награду за «общий объем продаж» 2021 года. Представитель HomeVestors заявил, что Кори Эванс был включен в награду по ошибке.

По словам представителя HomeVestors, Patriot Holdings больше не пользуется услугами адвоката, который инициировал иск против семьи Казановой. Юрист представлял интересы других франшиз и посещал собрания компаний.

«Нам не известно о каких-либо жалобах с момента исключения Кори Эванса из франшизы», — сказал представитель.

Ни Кори Эванс, ни его братья не ответили на просьбы об интервью.

После того, как борьба за дом Коррин Казановы закончилась, Дэвид продал его за 510 000 долларов — на 235 000 долларов больше, чем Эванс пытался за него заплатить. Дэвид сказал, что он не сделал ни одного ремонта, на необходимости которого настаивал Эванс под присягой.

Теперь очередь Дэвида отказаться уйти: он использует доходы от продажи, чтобы продолжить свой иск о жестоком обращении с пожилыми людьми против Patriot Holdings. Дата судебного разбирательства назначена на июнь.

«Тем не менее, сегодня они, по сути, не чувствуют, что сделали что-то неправильное», - сказал он. «У них нет сочувствия к тому, через что пришлось пройти моей маме и ее семье за последние шесть лет.

«Они преуспевают в этом, и они подталкивают вас, подталкивают вас, подталкивают вас. И, насколько я знаю, мы единственные, кто не сдается».

Фото Брено Ассиса на Unsplash