우리는 못생긴 집을 구입합니다! 그들이 당신에게 숨기고 있는 추악한 진실

이 이야기는 원래 Anjeanette Damon , Byard Duncan 및 Mollie Simon 이 ProPublica 에 게시했습니다. Dallas Morning News 및 Shelterforce 와 공동 출판. Sarah Smith가 보고에 기고했습니다. ProPublica를 위한 Carlo Cadenas의 Ug 스팟 일러스트레이션.

Cory Evans는 2016년 11월 4일 로스앤젤레스 교외의 한 집에 도착했을 때 HomeVestors of America 플레이북에 정통했습니다. "We Buy Ugly Houses" 회사의 프랜차이즈는 지난 2년 동안 50건 이상의 거래를 성사시켰습니다. .

Patriot Holdings는 절박한 상황에서 주택 소유자를 찾은 다음 신속하게 판매하도록 설득하는 HomeVestors의 전략을 따름으로써 곧 회사의 가장 성공적인 프랜차이즈 중 하나가 될 것입니다.

집주인인 코린 카사노바(Corrine Casanova)는 1961년 남편과 함께 침실 3개짜리 볼드윈 파크 방갈로를 구입했고 지금은 그것을 완전히 소유하고 있습니다. 그곳에서 세 자녀를 키운 후, 그녀는 생활 보조 시설로 떠나기 며칠 전에 HomeVestors 광고에 나온 전화번호로 전화를 걸었습니다.

“내 집의 가치를 추정할 수 있을지 궁금합니다.” 그녀는 전화를 받은 여성에게 말했습니다. “남편이 세상을 떠났으니 이제 나뿐이에요.”

세 명의 형제와 함께 사업을 운영한 Evans는 해당 지역의 다른 프랜차이즈 가맹점들 사이에서 "단단한 마무리"라는 평판을 얻었습니다. 카사노바의 집은 상환되었고, 에반스에게는 정착할 모기지가 없었기 때문에 그의 제안을 낮게 책정할 여지가 있었습니다.

그는 자신이 벌고 싶은 이익을 계산하고, 짧은 방문 동안 카사노바에게 10페이지 분량의 구매 계약서를 제시했다.

그러나 카사노바는 복잡한 협상에 참여할 능력이 없었습니다. 그녀는 한때 숙련된 회계사이자 지역 여성 클럽의 회장이었지만 이제 치매가 그녀의 단기 기억에 새겨졌습니다. 최근 신경학적 평가에 따르면 82세의 이 노인은 몇 년도인지, 자신이 살고 있는 도시의 이름을 말할 수 없는 것으로 나타났습니다. 그녀는 일상적으로 자신의 성인 아들을 그의 삼촌으로 착각했습니다.

홈베스터스는 가맹점주에게 협상을 이해하지 못하는 판매자를 절대 이용하지 말라고 경고합니다. 그러나 그날 저녁 그가 떠날 때 에반스는 카사노바의 흔들리는 대본에 서명된 집을 대략 가치의 3분의 2에 구입하기로 계약을 맺었습니다.

몇 주가 지나서 카사노바의 가족이 매각 사실을 알게 되었습니다. 그러나 그녀의 아들인 데이비드 카사노바(David Casanova)는 곧 뭔가 잘못되었음을 느꼈습니다.

“우리가 그녀를 옮긴 후에도 그녀는 계속해서 '친구에게 전화해야 해요. 친구에게 전화해야 해요.' 그리고 저는 '엄마, 어떤 친구요?'라고 생각합니다.” David는 ProPublica에 말했습니다.

코린은 기억이 나지 않았습니다.

David는 계약 내용을 알게 된 후 Evans에게 그의 어머니가 치매에 걸렸다는 사실을 설명하고 판매를 취소하려고 했습니다. 떠나는 대신 Evans는 부동산 소유권에 대한 통지를 기록하여 본질적으로 다른 사람에게 판매하는 것을 방지했으며 이로 인해 Casanova 가족은 집을 지키기 위해 수년 동안 전투를 벌였습니다.

그 과정에서 Evans는 Casanova가 상호 작용 중에 장애의 징후를 보였다고 이의를 제기했습니다.

HomeVestors of America는 부동산 투자 산업을 개척하는 데 도움을 주었다고 자랑합니다. 1996년 텍사스 부동산 중개인이 설립한 이 회사는 문제가 있는 부동산을 확보하기 위한 시스템을 개발했으며 이를 48개 주에서 거의 1,150개 프랜차이즈로 확장했습니다.

부동산 중개인과 달리 하우스 플리퍼는 대체로 규제되지 않은 공간에서 운영됩니다. 부동산 중개인은 협상에서 주택 소유자의 최선의 이익을 대변할 수 있는 신탁 책임이 있으며, 이는 주 법률, 면허 요건 및 산업 윤리 강령에 정의되어 있습니다. 그러나 대부분의 주에서는 오리발에는 면허가 필요하지 않습니다.

자칭 '미국 최대 주택 구입업체'인 HomeVestors는 부동산 투자 시장의 많은 부분을 장악한 헤지펀드 및 YouTube 전문가들과 차별화하기 위해 많은 노력을 기울이고 있습니다.

회사는 다른 누구도 사지 않을 부동산을 인수함으로써 주택 소유자가 추악한 집과 추악한 상황에서 벗어나 삶과 지역 사회를 개선하는 데 도움이 된다고 말합니다.

그 사명의 일부는 가맹점이 최저 가격을 추구하더라도 주택의 진정한 가치를 이해하지 못하는 사람을 이용하지 않겠다는 약속입니다.

모든 고객을 부동산 거래를 한 번도 해본 적이 없는 85세 할머니처럼 대하십시오. HomeVestors 트레이너는 연례 회의에서 프랜차이즈 소유자에게 말합니다.

그러나 법원 문서, 재산 기록, 회사 교육 자료, 48명의 전 프랜차이즈 소유주 및 프랜차이즈에 매각한 수십 명의 주택 소유자와의 인터뷰를 바탕으로 한 ProPublica 조사에서 HomeVestors 프랜차이즈가 속임수를 사용하고 노인, 병약자 및 매우 가까운 사람들을 표적으로 삼는 것으로 나타났습니다. 노숙자가 판매의 결과가 될 것이라고 두려워하는 빈곤에.

법원 문서에 따르면 한 HomeVestors 프랜차이즈 가맹점은 비축 문제로 고통받는 72세 여성에게 도시 법 집행관이 그녀의 집을 빼앗을 것이라고 거짓 주장을 했습니다. 애리조나의 한 여성은 인터뷰에서 자신의 집 판매를 취소하려다 실패한 후 트럭에서 살 수밖에 없었다고 말했습니다.

한 법원 사건은 자신의 콘도를 팔면 일시적으로 그곳에서 계속 살 수 있다는 말을 들었던 플로리다의 한 노인의 곤경을 기록했습니다.

그러나 그는 계약서에 서명한 후 프랜차이즈 소유자가 주택 소유자 협회 규칙에 따라 퇴거를 허용하지 않는다고 알렸을 때 퇴거를 기다리며 생의 마지막 날을 보냈습니다.

“당신은 항상 그들에게 거짓말을 했어요. 그것이 우리가 훈련받은 것입니다.” 노스캐롤라이나에서 프랜차이즈를 소유한 Katie Southard가 말했습니다. "당신이 지불할 수 있는 대가가 있었지만, 당신은 항상 더 낮은 가격으로 지불할 수 있는 대가라고 말하곤 했습니다."

주택 소유자가 자신이 이용당하고 있다고 믿고 거래를 취소하려고 시도하더라도 프랜차이즈 소유자는 다른 구매자에 대한 판매를 막기 위해 소송을 제기하거나 서류를 제출했습니다. 일부 주택 소유자는 자신의 재산을 지키기 위해 병원 침대에서 싸웠습니다.

판매 계약을 체결한 직후 최소 3명이 사망했습니다. 네 번째 사람은 3년 동안 돈에 대한 걱정을 하다가 사망했습니다. 그들의 가족은 모두 아프거나 허약했지만 집을 잃은 스트레스가 사랑하는 사람의 죽음에 영향을 미쳤다고 ProPublica에 말했습니다.

HomeVestors 대변인은 ProPublica가 밝혀낸 거래는 2016년 이후 총 71,400건이 넘는 회사의 전체 거래 중 극히 일부에 불과하다고 말했습니다.

그녀는 회사가 노인들을 대상으로 삼았다는 사실을 부인하고 HomeVestors에 제품을 판매하는 주택 소유자들 사이에서 96%의 지지율을 지적했습니다. 이 지지율은 회사가 말하는 "500개 이상의" 고객 리뷰를 바탕으로 내부적으로 계산되었습니다. 회사는 이미 ProPublica가 발견한 일부 사례에 대해 조치를 취했으며 보고에 따라 다른 사례도 조사하고 있다고 덧붙였습니다.

ProPublica로부터 질문을 받은 지 며칠 내에 HomeVestors는 주택 소유자가 판매를 취소하는 것을 방지하기 위해 프랜차이즈가 문서를 기록하는 것을 금지하고 판매자를 고소하지 못하도록 막았습니다. 이러한 관행은 판매자에게 영향을 미칠 뿐만 아니라 기자와 검사가 프랜차이즈 문앞까지 따라갈 수 있는 종이 흔적을 만든다고 회사는 지적했습니다.

HomeVestors의 법무 자문위원인 Anthony Lowenberg는 4월 18일 전국 통화에서 프랜차이즈 소유자에게 ProPublica의 향후 소식을 알리기 위해 "이 작업을 연속적으로 수행하면 전체 시스템이 위험에 빠지게 됩니다"라고 말했습니다.

ProPublica가 녹음한 해당 통화에서 회사 경영진은 뉴스 조직의 조사의 깊이와 철저함을 인정하고 "우리 프랜차이즈가 올바른 일을 하고 있는지" 확인하기 위한 변경 사항에 대해 논의했습니다.

HomeVestors CEO David Hicks 는 “이것은 우리를 더 나은 회사로 만들 것입니다.”라고 결론지었습니다.

그들이 당신을 찾는 방법

HomeVestors는 광고판, 우편물, 텔레비전 및 인터넷에 유비쿼터스 광고를 게재하여 누구나 아는 이름이 되도록 열심히 노력했습니다. 이 회사는 "좋은 것, 나쁜 것, 추한 것", "추악한 기회"를 포함하여 수십 개의 이미지와 문구에 대한 상표권을 등록했으며 법정에서 모방자를 추적하는 경우가 많습니다.

만화 원시인 "Ug"는 친근한 미소를 지으며 때로는 현금 가방을 내밀어 "추악한 상황"에서 주택 소유자를 도울 준비가 되어 있음을 암시합니다.

HomeVestors는 Ug를 전략적으로 배포합니다. 허리케인으로 인해 피해를 입거나 산불로 인해 타버린 집 근처의 광고에서 그를 찾을 수 있습니다. 그는 자산이 많은 주택 소유자가 집중적으로 포함된 우편번호를 포함하는 우편물에 있습니다.

공개 기록에 따르면 최근 이혼했거나 가족 중 사망한 사람들에게 보낸 엽서에 그는 등장합니다. 검인을 진행하려는 가족 구성원에게 HomeVestors는 "우리가 도와드릴 수 있습니다."라고 약속합니다.

최근 몇 년 동안 수십 명의 주택 소유자가 HomeVestors의 끊임없는 제안에 대해 지역 당국과 연방거래위원회에 불만을 제기했습니다. 때로는 회사가 중지하라는 공식적인 요청을 무시했다고 주장하기도 했습니다.

최근 아버지가 살해된 텍사스 거주자는 ProPublica에 HomeVestors가 대답을 거부하지 않을 것이라고 말했습니다. 편지가 너무 끈질겨서 우편물을 확인하는 것이 충격적인 경험이 되었다고 그녀는 말했습니다.

HomeVestors 대변인은 회사가 접수된 각 불만 사항을 처리하고 연락을 거부할 경우 내부 "전화 금지" 목록에 사람들을 추가한다고 말했습니다.

HomeVestors는 또한 부동산 중개인이나 다른 투자자와 대화하기 전에 주택 소유자에게 연락하기를 희망하면서 온라인으로 인터넷을 제공합니다.

인터뷰에서 홈베스터스가 고용한 광고 대행사의 전직 직원은 요양원과 재활병원 인근 사람들에게 온라인 광고를 제공하는 방법에 대한 논의를 회상했습니다. 목표는 Medicaid가 요양원 비용을 지불할 수 있도록 자산을 매각해야 하는 가족을 잡는 것이었습니다.

여전히 업계에 종사하고 있기 때문에 이름을 밝히지 말라고 요청한 직원은 또한 대행사 주인이 엉덩이가 부러진 노인을 찾는 데 디지털 광고 능력이 있다고 자랑했던 것을 회상했습니다. 그 직원은 그 부상이 사실상 사망까지 60일의 카운트다운이며 아마도 거래일 수도 있다고 주인이 말했다고 말했습니다.

전직 직원은 “그 시점에서 사람들 앞에 다가설 수 있다면 그건 확실한 방법 같았다”고 말했다. “그래, 그건 나빴어. 그 생각을 하면 배가 아프다”고 말했다.

광고 대행사인 Imaginuity의 대변인은 소유자가 고객의 고객을 "무례하게 여기거나 해를 끼치기를 바라는" 것은 "성격에 맞지 않는" 행위라고 말했습니다.

HomeVestors 대변인은 회사가 그러한 광고 타겟팅 기술을 사용한 적이 있음을 인정했지만 4년 전에는 단 한 번만 사용했다고 말했습니다. Imaginuity의 대변인은 시범 프로젝트가 재활 센터를 대상으로 하지 않았다고 말했습니다.

그럼에도 불구하고 HomeVestors의 가맹점은 요양원으로 이사하는 사람들을 찾는 방법을 배웁니다.

프랜차이즈 잠재 고객 중 최대 절반은 HomeVestors가 "발굴 리드"라고 부르는 자체 발품 작업을 통해 생성되어야 합니다.

회사의 교육 매뉴얼은 가맹점주에게 요양원 관리자, 검인관, 이혼 변호사 등 어려운 상황에 처한 사람들과 상호 작용하는 사람들과 관계를 구축하도록 가르칩니다.

또한 단수 통지문, 경찰 테이프, 판자가 쳐진 창문, 화상 흉터 등 조난의 단서를 찾기 위해 이웃을 뒤지고 절망의 징후에 달려들도록 지시합니다. 예를 들어, 가족의 소지품이 도로변에 있는 경우 다음과 같은 지침이 명확합니다 . ”

서면 성명에서 HomeVestors 대변인은 처음에 회사가 사망, 이혼 또는 요양 시설로의 이사와 같은 생활 사건을 기반으로 주택 소유자를 대상으로 삼고 있다는 사실을 부인했습니다.

ProPublica가 그러한 전략을 가르치는 회사 광고 문서와 교육 자료를 지적한 후 대변인은 이러한 자료가 마케팅 예산의 극히 일부에 불과하다고 말했습니다.

회사는 또한 연령을 포함한 인구통계를 기반으로 주택 소유자를 타겟팅하는 것을 거부했습니다. 오히려 회사는 수리가 필요할 수 있는 더 작고 오래된 건물에 초점을 맞추고 있다고 대변인은 말했습니다.

꼼꼼한 이미지 관리를 위해 회사는 때때로 목표를 대략적인 용어로 설명했습니다. 광고 십자선에 있는 특정 주택은 내부적으로 "허니팟"이라고 합니다. ” 그리고 2020년 인터뷰에서 Hicks는 자신의 회사가 목표로 삼은 집에서는 말했습니다.

"저 고양이 오줌 냄새, 그 냄새가 뭔지 알아요?" 그는 웃으며 말했다. “그건 돈이에요.”

Hicks는 인터뷰 요청을 거부했습니다.

“그냥 나쁜 배우 한 명이 아니었어요”

HomeVestors는 절박한 주택 소유자를 찾아 거래를 성사시키기 위해 서두르는 가운데 가맹점들이 "비즈니스를 저렴하게 하고 위험을 초래하는 비밀스러운 방법"에 관여하지 않을 것을 요구합니다.

이는 자신이 정가를 지불할 수 없는 "할인 구매자"이며 판매자는 대신 속도와 편리함을 얻게 될 것임을 분명히 가르칩니다. 거짓말을 하는 것을 명시적으로 금지하고 있습니다.

“가맹점은 부동산 소유자의 판매 결정에 영향을 미치기 위해 고의로 부동산 가치, 시장 상황 또는 부동산과 관련된 기타 문제에 관한 허위 진술이나 주장을 해서는 안 됩니다.” 라고 핸드북은 말합니다 .

그러나 HomeVestors 프랜차이즈를 소유하는 데는 비용이 많이 듭니다. 회사에 지불하는 수수료와 커미션 외에도 가맹점은 마케팅 지원을 위해 막대한 금액(보통 한 달에 수만 달러)을 지불해야 합니다.

기업 감사팀은 연체된 수수료가 없는지 확인하기 위해 노력합니다. 이러한 재정적 압박은 거래에 대한 절망으로 이어질 수 있으며, 이는 결국 비윤리적인 행동으로 이어질 수 있다고 전 가맹점주들은 말합니다.

ProPublica는 HomeVestors 오리발이 거래를 추구하면서 진실을 확장하거나 주택 소유자를 속였다는 주장에 직면한 패턴을 발견했습니다.

텍사스주 포트워스의 한 여성은 인터뷰에서 자신이 증서에 서명하지 않았음에도 불구하고 고인이 된 남편의 집을 팔기 위한 계약에 합법적으로 서명할 수 있다고 프랜차이즈 가맹점에서 말했다고 말했습니다.

플로리다주 브로워드 카운티의 한 남성은 자신이 주택 담보 대출 문서에 서명했다고 믿고 있었는데, 실제로는 10만 달러짜리 집을 37,500달러에 팔겠다는 계약이었다고 그가 제기했지만 결국 포기한 소송에 따르면. (HomeVestors의 대변인은 해당 문서에 판매 계약서라는 라벨이 붙어 있다고 말했습니다.)

애리조나의 한 여성은 인터뷰에서 유명한 야외 레크리에이션 도시에 있는 고인이 된 어머니의 집을 헐고 재건축해야 공정한 가격을 받을 수 있다는 말을 들었다고 말했습니다. 그녀에게 $10,000를 지불한 후 HomeVestors 프랜차이즈는 아무런 개선 없이 $55,000에 판매했습니다.

HomeVestors의 보복을 두려워하여 익명으로 말한 전 캘리포니아 프랜차이즈 소유자는 "단지 한 명의 나쁜 배우가 아니었습니다."라고 말했습니다. "그것은 문화에 널리 퍼졌습니다."

HomeVestors의 대변인은 이러한 행동은 가르치거나 용납되지 않으며, 이러한 행위가 발견되면 "우리는 프랜차이즈 종료를 포함한 신속한 조치를 취하는 것을 목표로 합니다"라고 말했습니다.

그녀는 “거짓말은 우리의 윤리강령과 문화에 어긋난다”고 덧붙였다. 대변인은 회사 표준을 위반하여 어떤 프랜차이즈가 해고되었는지, 심지어 얼마나 많은 프랜차이즈가 폐쇄되었는지 밝히지 않았습니다.

ProPublica는 HomeVestors가 지난 2년 동안 회사가 용납할 수 없는 행동에 가담한 8명의 프랜차이즈 소유자에게 상을 수여했다는 사실을 발견했습니다.

교육 매뉴얼과 연례 컨퍼런스(가맹점 주인이 Ug와 함께 사진을 찍기 위해 포즈를 취하고 오리발 한 명이 100달러 지폐가 인쇄된 양복을 입는 떠들썩한 행사)에서 HomeVestors는 Sandler 시스템을 가르칩니다. 이 판매 전략의 핵심은 "고통을 찾아내기" 위해 주택 소유자와 관계를 구축하는 것입니다.

훈련 매뉴얼에는 “고통은 항상 동기 부여의 한 형태입니다.”라고 적혀 있습니다 . “판매자의 고통을 찾으면 집을 살 확률이 훨씬 높아집니다.”

빠른 판매를 창출할 수 있는 상황으로는 실직, 다가오는 압류 또는 수술이 필요한 어린이 등이 있습니다. 한 전 프랜차이즈 가맹점은 집주인에게 왜 그렇게 빨리 팔아야 하는지 물어봄으로써 잠재적인 애틀랜타 판매자의 어려움을 어떻게 발견했는지 설명했습니다. 대답: 그의 어머니는 1,400마일 떨어진 호스피스에서 마지막 날을 보내고 있었습니다.

“그들이 집을 팔고 싶어서 그런 것은 아니다”라고 전 프랜차이즈 가맹점주가 말했다. “그들은 죽어가는 어머니를 만나러 콜로라도로 가고 싶어하기 때문이에요.”

“나는 결코 당신에게 팔지 않을 것입니다”

Corrine Casanova가 Evans의 제안을 수락한 지 약 두 달 후에 그녀의 아들이 감정료를 지불했습니다.

Corrine's는 회사 광고에서 신화화되는 추악한 집 중 하나가 아니었습니다.

감정인은 배관, 침실, 하수관 및 외부 치장 벽토에 대한 최근 개선 사항을 언급하면서 "합리적으로 유지 관리"되었다고 간주했습니다.

감정 결과에 따르면 해당 주택의 가치는 Evans가 제안한 것보다 $165,000 더 높은 $440,000로 평가되었습니다.

수년에 걸쳐 카사노바 가족은 적당한 개선 작업에 시간과 에너지를 쏟았습니다. 데이비드와 그의 아버지가 1980년대에 재포장한 진입로의 상태는 여전히 양호했습니다. 약 13년 전에 새 참나무 바닥의 가격은 대략 7,000달러였습니다.

10대 때 David는 방과 후 아버지를 위해 집 차고에서 다이오드와 반도체를 테스트하는 일을 했습니다.

가족의 재정을 세심하게 기록해 두었던 그의 어머니는 용돈 대신 회사 수표를 삭감해 주곤 했습니다.

데이비드 카사노바(David Casanova)는 “우리가 어렸을 때 그들은 그것을 우리에게 주입했습니다.”라고 말했습니다. “무언가를 원한다면 그것을 위해 일하고, 저축하고, 구매합니다.”

데이비드는 처음에는 어머니가 매각에 동의했다는 사실을 몰랐지만 어머니가 취약하다는 사실을 알고 어머니를 보호하려고 노력했습니다. David의 아버지는 2014년에 세상을 떠나기 전에 David에게 Corrine의 상태가 보기보다 더 나빴다고 경고했습니다. 즉, 그녀의 치매 증상이 분명해지기 전에 "약 5분 동안은 정말 괜찮은 척"할 수 있다고 말했습니다.

2016년에는 전담 치료가 필요할 정도로 건강이 악화되었습니다. 그녀는 자신이 다시 1950년대에 살고 있는 십대라고 믿게 되었다고 데이비드는 말했습니다.

HomeVestors의 교육 자료는 능력이 저하될 수 있는 잠재적 판매자를 치료하는 방법에 대해 분명합니다. 그 사람이 재산의 가치를 이해하지 못할 정도로 감소했습니다.”

그러나 기록에 따르면 그 지시를 무시하는 패턴이 나타났습니다.

2020년 애틀랜타의 78세 남성은 나중에 판매 가격의 약 절반인 97,000달러에 판매 계약을 체결하기로 확신했습니다. 8주 후 인지 검사에서 그는 문장을 쓸 수 없거나 연도, 계절, 날짜 또는 달의 이름을 지정할 수 없는 것으로 나타났습니다.

(가맹점은 그 남자가 자신의 교수진을 완전히 지휘하는 모습을 보였다고 ProPublica에 말했고 HomeVestors는 프랜차이즈가 더 이상 회사의 일부가 아니라고 말했습니다.)

같은 해, 애리조나주 글렌데일에 사는 77세 여성은 더 이상 재정 관리가 불가능해 자신의 집을 집 가치의 절반도 안 되는 가격에 판매하는 계약을 체결했다고 법원 문서가 밝혔습니다. 집을 구하기 위한 싸움에서 그 여성은 병실에서 원격으로 법원 심리에 참석했습니다.

(HomeVestors 대변인은 소송이 프랜차이즈가 아니라 프랜차이즈에서 판매 계약을 구입한 다른 투자자에 의해 시작되었다고 말했습니다. 그러나 대변인은 프랜차이즈 소유자와 노인 주택 소유자와의 상호 작용에 대해서는 언급하지 않았습니다. 홈베스터스 프랜차이즈라고 하더군요. 소송은 파산법원에서 마무리됐습니다.)

그리고 2021년 캘리포니아의 한 노인 남성을 위한 변호사는 프랜차이즈 가맹점이 남성의 '나이로 인한 정신력 약화'를 이용하여 집을 시가보다 175,000달러 낮은 가격에 팔도록 설득했다고 비난했습니다.

(홈베스터스 대변인은 회사가 이 사건을 인지하지 못했고 이후 가맹점에게 소송을 공개하지 않은 것이 프랜차이즈 계약을 위반했을 수 있음을 알리는 편지를 보냈다고 말했습니다. 이 사건은 법정 밖에서 해결되었습니다.)

일련의 가벼운 뇌졸중을 앓았던 83세 조지아 여성 마사 스완슨(Martha Swanson)은 자신의 집을 홈베스터스 프랜차이즈에 82,111달러에 팔았고, 그 후 인생의 마지막 3년을 3,000달러를 지불하는 방법을 포함하여 돈 문제로 고민하며 보냈습니다. 생활 보조 센터의 한 달 비용입니다.

그녀의 딸 셰리 닉슨(Sherry Nixon)은 ProPublica에 “그것은 윤리적이지 않습니다.”라고 말했습니다.

Swanson의 경우 프랜차이즈는 "도매"에 참여하여 부동산을 개선하지 않고 더 높은 가격으로 다른 투자자에게 부동산을 넘겼습니다. 그 결과 주택 소유자 대신 플리퍼에게 많은 지분이 전달됩니다. Swanson이 절실히 필요했던 돈이라고 Nixon은 말했습니다. 이 관행은 여러 주에서 규제 조사를 받았습니다.

Swanson의 집을 구입한 프랜차이즈 소유자는 노인들을 대할 때 "매우 주의를 기울인다"고 말했으며 그녀가 요청했다면 계약을 해지했을 것이라고 말했습니다.

HomeVestors는 프랜차이즈가 한 번에 한 집만 재활하고 그들이 구매하는 다른 부동산을 도매하도록 권장한다고 말했습니다. 대변인은 또한 회사가 노인 주택 소유자를 대상으로 하지 않으며 70세 이상의 사람들이 판매자의 20% 미만을 차지한다고 덧붙였습니다. 구매의 거의 3분의 1은 65세 이상의 사람들로부터 이루어졌습니다.

코린 카사노바(Corrine Casanova)는 집과 계약을 맺은 지 19일 만에 살았습니다. 그녀가 죽은 직후, 그녀의 이웃 중 한 명이 그녀의 문앞에서 Evans가 손으로 쓴 메모를 발견하고 David에게 전화를 걸었습니다. 그 메모는 에스크로가 곧 종료될 것임을 상기시켜 주는 것이었습니다. 다윗은 무슨 일이 일어났는지 깨달았을 때 격분했습니다.

“나는 결코 당신에게 물건을 팔지 않을 것입니다”라고 그는 회사에 말했습니다. “네가 우리 엄마에게 한 짓 때문에 다시는 이 집에 들이지 않을 거야.”

거래의 인질

Patriot Holdings는 카사노바의 집에서 떠날 생각이 없었습니다.

David가 회사를 대면한 지 5일 후, 프랜차이즈는 그를 상대로 계약 위반 소송을 제기했습니다. 그들은 또한 다른 사람에게 판매하는 것을 거의 불가능하게 만드는 lis pendens라는 제목에 대한 소유권 분쟁에 대한 통지를 기록했습니다.

많은 HomeVestors 프랜차이즈에서는 소유주가 판매를 취소하려고 할 때 그러한 소송을 제기하거나 소유주를 거래에 묶는 방법으로 리스 펜덴스 또는 유사한 문서("권리 흐리게 하기"라고 함)를 기록하는 것이 일반적입니다. ProPublica는 12개 이상의 주에서 50개 이상의 프랜차이즈가 소유권을 흐리게 하거나 계약 위반으로 소송을 제기하는 것을 발견했습니다.

일부 프랜차이즈는 소송을 제기한 경우가 소수에 불과합니다. 하지만 분쟁은 중재를 통해 비밀리에 해결되는 경우가 많기 때문에 정확한 집계가 어렵습니다. HomeVestors가 최고 성과자로 인정한 일부 프랜차이즈를 포함한 다른 것들은 타이틀이 자주 흐릿해졌습니다.

플로리다에 있는 한 프랜차이즈인 Hi-Land Properties는 2016년부터 20건의 계약 위반 소송을 제기했으며 판매 계약 통지를 기록하여 300개 이상의 부동산에 대한 소유권을 흐리게 했습니다. 한 사례에서는 질병으로 인해 집 밖으로 나갈 수 없을 정도로 무능력한 노인을 고소했습니다.

Hi-Land Properties는 HomeVestors의 올해의 전국 프랜차이즈로 5회 선정되었습니다. 2017년 홈베스터스 CEO인 힉스(Hicks)는 하이랜드의 소유주를 "우리의 국가 브랜드, 모범 사례 및 가치를 잘 대표하는 충성스럽고 열심히 일하는 가맹점"이라고 칭찬했습니다 .

코리 에반스(Cory Evans)의 프랜차이즈인 패트리어트 홀딩스(Patriot Holdings)는 최근 2019년에 계약 위반 소송을 제기했습니다. 집주인의 딸에 따르면 한 사건에 대한 조정 과정에서 회사는 15만 달러를 요구했다고 합니다.

“왜 사람들을 인질로 잡으려고 합니까?” 그녀가 말했다. “그건 미친 짓이야.”

일부 플리퍼는 계약이 체결되자마자 부동산에 검사 및 소유권 수수료, 금융 비용을 포함하여 비용이 발생하기 시작한다는 점을 지적하면서 투자를 보호하는 데 필요한 관행이라고 주장합니다.

그러나 부동산 전문가들은 HomeVestors 가맹점의 대량 소송 및 소유권 통지는 약탈적인 사업 관행을 나타낼 뿐만 아니라 판매자가 나중에 더 나은 옵션을 알게 되는 경우가 많다는 것을 암묵적으로 인정하는 것이라고 말합니다.

전국소비자법센터(National Consumer Law Center) 소속 변호사 사라 볼링 맨시니(Sarah Bolling Mancini)는 “사람들은 대개 자신이 이해하지 못한 거래에서 철회하려고 시도합니다.”라고 말했습니다. “귀하의 비즈니스 모델이 주택 가치에 대한 허위 진술을 바탕으로 주택 소유자가 매매 계약을 체결하도록 설득하는 것이라면 많은 판매자가 “나중에 철회하고 싶어”하게 될 것입니다.

전국부동산투자협회(National Real Estate Investors Association)의 최고운영책임자(COO)인 찰스 타셀(Charles Tassell)은 타이틀을 흐리게 하는 것은 업계에서 "일반적인 관행"으로 간주되지 않는다고 덧붙였습니다.

“빨리 팔거나 현금으로 그런 일을 하면 할인이 있나요? 응”이라고 말했다. "하지만 제목 등이 흐려지기 시작하면 완전히 다른 길로 가기 시작합니다."

Hi-Land Properties의 소유주인 Donald Cameron은 소유권을 흐리게 하는 것이 약탈적 관행이라는 사실을 부인했으며 집을 구입하려고 할 때 식료품이나 전기 요금으로 사람들을 돕는 경우가 많다고 언급했습니다. 기록된 계약서는 부동산을 구매하려는 다른 투자자를 막기 위해 필요합니다.

그는 병에 걸린 남자에게 4,000달러를 선지급했다는 이유로 그를 고소했다고 말했습니다. 그는 또한 그 남자의 성인 아들을 토론에 참여시키는 HomeVestors의 정책을 따랐다고 말했습니다. 그 남자는 법원이 캐머런에게 유리한 불이행 판결을 내리기 직전에 사망했습니다.

“저희 사무실은 2005년 HomeVestors에 합류한 이후 2,000채 이상의 주택을 구입했으며 일을 올바른 방식으로 수행하는 데 큰 자부심을 갖고 있습니다.”라고 그는 말했습니다.

HomeVestors는 프랜차이즈가 흐린 타이틀을 일상적인 비즈니스 관행으로 만들었다는 사실을 알지 못했다고 말했습니다. ProPublica의 보고에 따라 회사는 이를 금지했습니다.

ProPublica가 입수한 4월 18일 통화 녹음에서 HomeVestors의 경영진은 타이틀을 자주 가리는 프랜차이즈에 대해 경고했습니다.

2022년 HomeVestors를 인수한 투자 관리 회사인 Bayview Asset Management의 전무 이사 Maren Kasper는 "분명히 이는 우리가 불편하게 여기는 나쁜 관행일 뿐입니다."라고 말했습니다.

국회의원들은 일부 산업에서는 사기가 아닌 압력과 모욕적인 전술이 너무 흔해서 소비자에게 더 많은 보호가 필요하다는 점을 인식했습니다. 예를 들어 시분할 판매의 경우 일부 주에서는 구매자가 철회할 수 있도록 정의된 철회 기간을 요구합니다. 연금 구매에는 "자유 살펴보기" 기간이 포함되어 있습니다. 중고차에 대한 레몬법도 일반적입니다.

집 오리발을 다루는 주택 소유자에게는 이러한 보호 장치가 거의 없습니다.

그러나 일부 주와 도시에서는 규정을 제정하기 시작했습니다. 예를 들어, 필라델피아에서 주택 오리발은 절망적인 주택 소유자를 돕기 위한 자원을 식별하고 공정한 가격을 얻을 수 있는 방법을 설명하는 "권리 장전"을 장래의 판매자에게 제공해야 합니다.

“내 말은, 비행기 표를 사면 24시간이 주어지는 거잖아요?” 전국 주택법 프로젝트(National Housing Law Project)의 전무이사인 Shamus Roller는 말했습니다. "이런 종류의 무면허 상황에서는 판매자 측에 전문가가 참여하지 않을 때 더 높은 수준의 보호가 있어야 합니다."

“굴복하지 않는 유일한 사람들”

"추악한 상황"으로 인해 궁지에 몰린 많은 주택 소유자와 달리 David Casanova는 어머니의 집을 위해 HomeVestors 프랜차이즈와 싸울 시간과 돈이 있었습니다.

Patriot Holdings가 Casanovas의 판매 계약을 유지하기 위해 소송을 제기한 후 David는 사기 및 노인 학대를 주장하는 교차 고소장을 제출했습니다. 그는 Evans가 Corrine이 계약에 서명하도록 하기 위해 “애정, 위협 및 강압”을 사용했다고 주장했습니다.

거의 3년 동안 Patriot Holdings는 그 집을 위해 싸웠습니다. 회사는 Evans가 Ventura 카운티에서 노인 피해자 두 명과의 거래에 대해 범죄 수사 대상이 될 때까지 자신의 주장을 공개하지 않았습니다.

2020년 8월, Evans는 부동산 중절도 미수 혐의로 두 건의 중범죄에 대해 유죄를 인정했습니다. 그는 유예된 징역형을 받았고 피해자와 손해배상금에 대한 소송을 취하했습니다.

그는 보호 관찰 기간 동안 “부동산 매매와 관련된 모든 거래”를 금지했습니다. 결국 캘리포니아 법에 따라 그의 유죄 판결은 말소되었습니다.

Evans가 유죄 판결을 받았을 때 HomeVestors는 프랜차이즈 계약 조건에 따라 Patriot Holdings와의 프랜차이즈 계약을 종료했어야 했습니다. Patriot Holdings는 HomeVestors의 최고 생산 프랜차이즈 중 하나입니다.

대신 HomeVestors는 Cory Evans를 그의 형제인 Cody, Chris, Casey Evans 및 파트너 Scott Mansfield와 함께 운영하는 프랜차이즈의 소유자에서 제거하도록 요구했다고 대변인이 말했습니다.

그럼에도 불구하고 HomeVestors 내부 기록에 따르면 Cory Evans는 그의 형제들과 함께 2021년 "총 판매량" 상을 수상했습니다. HomeVestors 대변인은 Cory Evans가 실수로 수상자로 포함되었다고 말했습니다.

HomeVestors 대변인에 따르면 Patriot Holdings는 더 이상 Casanova 가족을 상대로 소송을 시작한 변호사를 고용하지 않습니다. 변호사는 다른 프랜차이즈를 대표했으며 회사 컨벤션에 참석했습니다.

대변인은 “코리 에반스가 프랜차이즈에서 제외된 이후 어떤 불만도 접수되지 않았다”고 말했다.

Cory Evans와 그의 형제 모두 인터뷰 요청에 응답하지 않았습니다.

Corrine Casanova의 집에 대한 싸움이 끝난 후 David는 그것을 $510,000에 팔았습니다. 이는 Evans가 지불하려고 했던 것보다 $235,000 더 많은 금액입니다. David는 Evans가 맹세하에 필요하다고 주장한 수리 중 하나도 수행하지 않았다고 말했습니다.

이제 David가 물러나기를 거부할 차례입니다. David는 판매 수익금을 Patriot Holdings를 상대로 노인 학대 소송을 계속하는 데 사용하고 있습니다. 재판 날짜는 6월로 정해졌습니다.

“그래도 오늘날 그들은 기본적으로 자신들이 잘못한 일이 없다고 생각합니다.”라고 그는 말했습니다. “그들은 지난 6년 동안 우리 엄마나 그녀의 가족이 겪은 일에 대해 전혀 공감하지 않습니다.

“그들은 이것으로 번창하고 당신을 밀고, 밀고, 밀고 있습니다. 그리고 내가 아는 한, 굴복하지 않는 사람은 우리뿐이에요.”

Unsplash에 Breno Assis가 찍은 사진