Nous achetons des maisons laides ! La vilaine vérité qu’ils vous cachent

Cette histoire a été initialement publiée sur ProPublica par Anjeanette Damon , Byard Duncan et Mollie Simon . Co-publié avec The Dallas Morning News et Shelterforce . Sarah Smith a contribué au reportage. Illustrations Ug Spot par Carlo Cadenas pour ProPublica.

Cory Evans connaissait bien le manuel de HomeVestors of America lorsqu'il est arrivé dans une maison de la banlieue de Los Angeles le 4 novembre 2016. Sa franchise avec la société « We Buy Ugly Houses » avait signé plus de 50 transactions au cours des deux années précédentes. .

Patriot Holdings allait bientôt devenir l'une des franchises les plus prospères de l'entreprise en suivant la stratégie de HomeVestors consistant à trouver des propriétaires dans des situations désespérées, puis à les convaincre de vendre rapidement.

La propriétaire, Corrine Casanova, avait acheté le bungalow de trois chambres à coucher de Baldwin Park avec son mari en 1961 et en était désormais propriétaire. Après y avoir élevé trois enfants, elle était sur le point de le quitter pour une résidence-services et avait appelé le numéro figurant sur une annonce de HomeVestors.

«Je me demandais si je pouvais obtenir une estimation de la valeur de ma maison», a-t-elle déclaré à la femme qui a répondu au téléphone. "Mon mari est parti, donc il n'y a plus que moi maintenant."

Evans, qui dirigeait l'entreprise avec trois de ses frères, s'était forgé une réputation parmi les autres franchisés de la région comme étant un « plus proche ». La maison de Casanova a été remboursée, ce qui a donné à Evans la possibilité de baisser son offre car il n'y avait pas d'hypothèque à régler.

Il a calculé le bénéfice qu'il souhaitait réaliser et a présenté à Casanova un contrat d'achat de 10 pages lors de la courte visite chez elle.

Mais Casanova était incapable de s’engager dans une négociation complexe. Bien qu'elle ait été autrefois une comptable compétente et la présidente du club des femmes local, la démence est désormais gravée dans sa mémoire à court terme : une récente évaluation neurologique a révélé que la femme de 82 ans était incapable de dire en quelle année on était ni de nommer la ville où elle se trouvait. était là. Elle prenait régulièrement son fils adulte pour son oncle.

HomeVestors met en garde ses franchisés de ne jamais profiter des vendeurs incapables de comprendre les négociations. Mais au moment où il partit ce soir-là, Evans avait un contrat pour acheter la maison pour environ les deux tiers de sa valeur, signé dans le scénario fragile de Casanova.

Des semaines se sont écoulées avant que la famille de Casanova n'apprenne la vente. Mais son fils, David Casanova, a vite senti que quelque chose n’allait pas.

« Après que nous l'ayons déménagée, elle n'arrêtait pas de dire : « Je dois appeler mon amie. Je dois appeler mon ami. Et je me dis : « Quelle amie, maman ? » », a déclaré David à ProPublica.

Corrine ne s'en souvenait pas.

Après que David ait pris connaissance du contrat, il a expliqué à Evans que sa mère souffrait de démence et a tenté d'annuler la vente. Au lieu de s'éloigner, Evans s'est enfoui et a enregistré un avis sur le titre de propriété qui empêchait essentiellement toute vente à quelqu'un d'autre, ce qui a forcé la famille Casanova à se battre pendant des années pour conserver la maison.

En cours de route, Evans a contesté le fait que Casanova montrait des signes de déficience lors de leurs interactions.

HomeVestors of America se vante d'avoir contribué au pionnier du secteur de l'investissement immobilier. Fondée en 1996 par un courtier immobilier du Texas, la société a développé un système permettant de récupérer les propriétés à problèmes et l'a étendu à près de 1 150 franchises dans 48 États.

Contrairement aux agents immobiliers, les flippers immobiliers opèrent dans un espace largement non réglementé. Les agents immobiliers ont la responsabilité fiduciaire de représenter les meilleurs intérêts du propriétaire dans les négociations, qui sont définis dans les lois de l'État, les exigences en matière de licence et un code d'éthique du secteur. Mais dans la plupart des États, les palmes n’ont pas besoin de licence.

HomeVestors, le « plus grand acheteur de maison aux États-Unis » autoproclamé, met tout en œuvre pour se distinguer des hedge funds et des gourous de YouTube qui ont conquis de larges pans du marché de l’investissement immobilier.

L'entreprise affirme qu'elle aide les propriétaires à se sortir des embouteillages – maisons laides et situations laides – en améliorant la vie et les communautés en acquérant des propriétés que personne d'autre n'achèterait.

Une partie de cette mission consiste en la promesse de ne pas profiter de quiconque ne comprend pas la vraie valeur de leur maison, même si les franchisés recherchent des prix défiant toute concurrence.

Traitez chaque client comme s'il était votre grand-mère de 85 ans qui n'a jamais conclu de transaction immobilière, disent les formateurs de HomeVestors aux propriétaires de franchise lors des conférences annuelles.

Mais une enquête de ProPublica – basée sur des documents judiciaires, des registres de propriété, du matériel de formation de l'entreprise et des entretiens avec 48 anciens propriétaires de franchise et des dizaines de propriétaires qui ont vendu à ses franchises – a révélé que les franchisés HomeVestors avaient eu recours à la tromperie et ciblaient les personnes âgées, les infirmes et les personnes si proches. à la pauvreté qu'ils craignaient que l'itinérance soit une conséquence de la vente.

Un franchisé HomeVestors a faussement affirmé à une femme de 72 ans souffrant d'un problème de thésaurisation que les agents chargés de l'application du code de la ville prendraient sa maison, selon des documents judiciaires . Une femme de l'Arizona a déclaré dans une interview qu'elle avait été forcée de vivre dans son camion après avoir tenté en vain d'annuler la vente de sa maison.

Une affaire judiciaire a documenté le sort d'un homme âgé en Floride à qui on avait dit que s'il vendait son condo, il pourrait continuer à y vivre temporairement.

Mais il a passé ses derniers jours en vie à attendre d'être expulsé lorsque, après la signature du contrat, le propriétaire de la franchise l'a informé que les règles de l'association des propriétaires ne le permettaient pas.

« Vous leur mentiez toujours. C'est pour cela que nous avons été formés », a déclaré Katie Southard, propriétaire d'une franchise en Caroline du Nord. "Il y avait un prix que vous pouviez payer, mais vous descendiez toujours plus bas et leur disiez que c'était le prix que vous pouviez payer."

Même lorsque les propriétaires pensaient qu'ils étaient exploités et tentaient de se retirer des transactions, les propriétaires de franchises ont intenté des poursuites ou déposé des documents pour bloquer une vente à un autre acheteur. Certains propriétaires se sont battus depuis leurs lits d’hôpitaux pour conserver leurs propriétés.

Au moins trois sont morts peu après la signature des contrats de vente ; un quatrième est décédé après trois ans de soucis financiers. Leurs familles ont déclaré à ProPublica qu'elles étaient convaincues que le stress lié à la perte de leur maison avait contribué à la mort de leurs proches, même si tous étaient malades ou infirmes.

Un porte-parole de HomeVestors a déclaré que les transactions découvertes par ProPublica représentent une infime fraction du total des transactions de la société, qui ont totalisé plus de 71 400 depuis 2016.

Elle a nié que l'entreprise ait ciblé les personnes âgées et a souligné un taux d'approbation de 96 % parmi les propriétaires qui vendent à HomeVestors, qui a été calculé en interne à partir de ce que l'entreprise dit être « plus de 500 » avis clients. La société a déjà pris des mesures dans certains des cas découverts par ProPublica, a-t-elle ajouté, et enquête sur d'autres à la lumière des informations recueillies.

Quelques jours après avoir reçu des questions de ProPublica, HomeVestors a interdit à ses franchises d'enregistrer des documents pour empêcher les propriétaires d'annuler les ventes et les a découragés de poursuivre les vendeurs en justice. Ces pratiques n'affectent pas seulement le vendeur, a noté l'entreprise, mais elles créent également une trace écrite que les journalistes et les procureurs peuvent suivre jusqu'à la porte d'une franchise.

"Si vous faites cela en série, vous mettez l'ensemble du système en danger", a déclaré Anthony Lowenberg, avocat général de HomeVestors, lors d'un appel national le 18 avril pour alerter les propriétaires de franchises de l'histoire à venir de ProPublica.

Au cours de cet appel, dont ProPublica a obtenu un enregistrement, les dirigeants de l'entreprise ont reconnu la profondeur et la rigueur de l'enquête menée par l'agence de presse et ont discuté des changements visant à garantir que « nos franchises font les bonnes choses ».

"Cela va faire de nous une meilleure entreprise", a conclu David Hicks, PDG de HomeVestors.

Comment ils vous trouvent

HomeVestors a travaillé dur pour s'assurer qu'il soit un nom connu, avec une publicité omniprésente sur les panneaux d'affichage, les publipostages, la télévision et Internet. La société a déposé des dizaines d’images et d’expressions, notamment « Le bon, la brute et le truand » et « Laides opportunités », et s’en prend fréquemment aux imitateurs devant les tribunaux.

Son homme des cavernes de bande dessinée, "Ug", offre un sourire amical et tend parfois un sac d'argent, ce qui implique qu'il est prêt à aider les propriétaires à sortir de "situations laides".

HomeVestors déploie Ug de manière stratégique. Vous le trouverez sur des publicités à proximité de maisons frappées par des ouragans ou carbonisées par des incendies de forêt. Il travaille sur des courriers couvrant les codes postaux avec une forte concentration de propriétaires qui ont beaucoup de valeur nette.

Il figure sur des cartes postales envoyées à des personnes dont les archives publiques indiquent qu'elles ont récemment divorcé ou ont eu un décès dans la famille. Aux membres de la famille qui tentent de naviguer dans l’homologation, HomeVestors promet : « Nous pouvons vous aider. »

Ces dernières années, de nombreux propriétaires se sont plaints auprès des autorités locales et de la Federal Trade Commission des ouvertures incessantes de HomeVestors – affirmant parfois que l'entreprise avait ignoré les demandes formelles d'arrêt.

Un résident du Texas dont le père avait récemment été assassiné a déclaré à ProPublica que HomeVestors n'accepterait pas de réponse. Les lettres étaient si persistantes, dit-elle, que vérifier son courrier est devenu une expérience traumatisante.

Un porte-parole de HomeVestors a déclaré que l'entreprise répondait à chaque plainte qu'elle recevait et ajoutait des personnes à une liste interne de « ne pas appeler » lorsqu'elles demandaient à ne pas être contactées.

HomeVestors jette également son filet en ligne, dans l'espoir d'atteindre les propriétaires avant qu'ils ne parlent à un agent immobilier ou à un autre investisseur.

Dans une interview, un ancien employé de l'agence de publicité embauché par HomeVestors a rappelé les discussions sur la manière de diffuser des publicités en ligne auprès des personnes se trouvant à proximité des maisons de retraite et des hôpitaux de rééducation. L’objectif était d’attraper les familles qui devaient vendre leurs actifs afin que Medicaid puisse payer les frais de leur maison de retraite.

L'employé, qui a demandé à rester anonyme car il travaille toujours dans l'industrie, a également rappelé que le propriétaire de l'agence se vantait de la capacité de sa publicité numérique à retrouver une personne âgée qui s'était fracturée la hanche. Cette blessure, selon l'employé, représente en fait un compte à rebours de 60 jours jusqu'à la mort – et, peut-être, un accord.

"Si nous pouvons nous présenter devant les gens à ce stade, c'est comme une voie à suivre", a déclaré l'ancien employé. «Ouais, c'était mauvais. J’ai mal au ventre en pensant à ça.

Un porte-parole de l'agence de publicité Imaginuity a déclaré qu'il serait « hors de propos » que le propriétaire « manque de respect ou souhaite du mal » aux clients d'un client.

Un porte-parole de HomeVestors a admis que la société avait utilisé une telle technologie de ciblage publicitaire, mais a déclaré qu'elle ne l'avait fait qu'une seule fois, il y a plus de quatre ans. Un porte-parole d'Imaginuity a déclaré que le projet pilote ne ciblait pas les centres de réadaptation.

Pourtant, les franchisés de HomeVestors apprennent comment trouver des personnes emménageant dans une maison de retraite.

Jusqu'à la moitié des prospects d'une franchise doivent être générés par ses propres démarches, ce que HomeVestors appelle « dig leads ».

Le manuel de formation de l'entreprise apprend aux franchisés à établir des relations avec ceux qui interagissent avec des personnes en situation difficile : administrateurs de maisons de retraite, agents d'homologation, avocats spécialisés en divorce .

Il leur demande également de parcourir les quartiers à la recherche d’indices de détresse – avis de coupure d’eau, rubans de police, fenêtres condamnées, cicatrices de brûlures – et de se jeter sur les signes de désespoir. Si les affaires d'une famille se trouvent sur le trottoir, par exemple, la directive est claire : « Poursuivez rapidement la propriété là où le tas d'ordures indique une expulsion . »

Dans une déclaration écrite, le porte-parole de HomeVestors a initialement nié que l'entreprise cible les propriétaires sur la base d'événements de vie tels qu'un décès, un divorce ou un déménagement dans un établissement de soins infirmiers.

Après que ProPublica ait souligné les documents publicitaires et les supports de formation de l'entreprise qui enseignent de telles tactiques, le porte-parole a déclaré qu'ils représentaient une petite fraction de son budget marketing.

L’entreprise a également nié avoir ciblé les propriétaires en fonction de données démographiques, notamment de l’âge. La société se concentre plutôt sur des propriétés plus petites et plus anciennes qui pourraient avoir besoin de réparations, a déclaré le porte-parole.

Malgré sa gestion scrupuleuse de l'image, l'entreprise a parfois décrit ses objectifs en termes grossiers. Certaines maisons dans sa ligne de mire publicitaire sont qualifiées en interne de « pots de miel ». » Et dans une interview en 2020, Hicks a déclaré que les maisons ciblées par son entreprise après leur avoir rendu visite.

"Cette odeur de pisse de chat, tu sais quelle est cette odeur ?" dit-il avec un petit rire. "C'est de l'argent."

Hicks a refusé une demande d'entretien.

"Ce n'était pas seulement un mauvais acteur"

HomeVestors exige qu’au milieu de la ruée pour trouver des propriétaires désespérés et conclure un accord, ses franchisés ne s’engagent pas dans « des méthodes sournoises qui dévalorisent et mettent en danger leurs entreprises ».

Cela leur apprend à être clair sur le fait qu’ils sont des « acheteurs à prix réduits », incapables de payer le plein prix, et que le vendeur bénéficiera plutôt de rapidité et de commodité. Cela leur interdit explicitement de mentir.

"Un franchisé ne doit pas sciemment faire de fausses déclarations ou réclamations concernant la valeur de la propriété, les conditions du marché ou toute autre question concernant un bien immobilier à un propriétaire immobilier afin d'influencer la décision de vente de cette personne", indique le manuel .

Mais posséder une franchise HomeVestors coûte cher. En plus des frais et commissions versés à l’entreprise, les franchisés doivent payer des sommes importantes – souvent des dizaines de milliers de dollars par mois – pour soutenir le marketing.

Une équipe d’auditeurs d’entreprise veille à ce qu’aucun honoraire ne soit en souffrance. De telles pressions financières peuvent conduire à un désespoir pour les transactions, ce qui peut conduire à un comportement contraire à l'éthique, selon d'anciens franchisés.

ProPublica a découvert un certain nombre de flippers de HomeVestors confrontés à des allégations selon lesquelles ils auraient étiré la vérité ou trompé les propriétaires dans la poursuite de transactions.

Une femme de Fort Worth, au Texas, a déclaré dans une interview qu'un franchisé lui avait dit qu'elle pouvait légalement signer un contrat pour vendre la maison de son défunt mari, même si elle n'était pas sur l'acte.

Un homme du comté de Broward, en Floride, pensait signer un document pour un prêt sur valeur domiciliaire qui était en réalité un contrat de vente de sa maison de 100 000 $ pour 37 500 $, selon un procès qu'il a intenté mais qu'il a finalement abandonné. (Le porte-parole de HomeVestors a déclaré que le document était qualifié de contrat de vente.)

Une femme de l'Arizona a déclaré dans une interview qu'on lui avait dit que la maison de sa défunte mère, située dans une ville de loisirs de plein air populaire, devrait être démolie et reconstruite pour obtenir un prix équitable. Après lui avoir payé 10 000 $, la franchise HomeVestors l'a vendu pour 55 000 $ sans apporter aucune amélioration.

"Il ne s'agissait pas seulement d'un mauvais acteur", a déclaré un ancien propriétaire de franchise californien qui a parlé anonymement parce qu'il craignait des représailles de la part de HomeVestors. "C'est devenu omniprésent dans la culture."

Le porte-parole de HomeVestors a déclaré qu'un tel comportement n'est ni enseigné ni toléré et que lorsqu'il est détecté, "nous visons à prendre des mesures rapides pouvant aller jusqu'à la résiliation d'une franchise".

Elle a ajouté que « mentir est contraire à notre code d’éthique et à notre culture ». Le porte-parole n'a pas précisé quelles franchises ni même combien ont été résiliées pour violation des normes de l'entreprise.

ProPublica a découvert que HomeVestors avait décerné des récompenses à huit propriétaires de franchise au cours des deux dernières années qui s'étaient livrés à un comportement qui, selon la société, n'était pas toléré.

Dans ses manuels de formation et lors de ses conférences annuelles – des affaires bruyantes où les propriétaires de franchise posent pour des photos avec Ug et où l'un des flippers portait un costume imprimé de billets de 100 $ – HomeVestors enseigne le système Sandler. Au cœur de cette stratégie de vente se trouve l’établissement de relations avec les propriétaires afin de « trouver la douleur ».

« La douleur est toujours une forme de motivation », lit-on dans le manuel de formation . "Une fois que vous avez trouvé la douleur du vendeur, vous avez de bien meilleures chances d'acheter la maison."

Parmi les circonstances qui peuvent générer une vente rapide : un emploi perdu, une saisie imminente ou un enfant nécessitant une intervention chirurgicale. Un ancien franchisé a décrit comment il avait découvert la douleur d'un vendeur potentiel d'Atlanta en demandant au propriétaire pourquoi il avait besoin de vendre si vite. La réponse : sa mère vivait ses derniers jours dans un hospice à 2 400 milles de là.

« Ce n'est pas parce qu'ils veulent vendre la maison », a déclaré l'ancien franchisé. "C'est parce qu'ils veulent aller au Colorado pour voir leur mère mourante."

"Je ne vous vendrai jamais"

Environ deux mois après que Corrine Casanova a accepté l'offre d'Evans, son fils a payé pour une évaluation.

Celle de Corrine n'était pas l'une des maisons laides mythifiées dans les publicités de l'entreprise.

L'évaluateur l'a jugé « raisonnablement entretenu », notant les récentes améliorations apportées à la plomberie, aux chambres, aux conduites d'égout et au stuc extérieur.

L'évaluation évalue la valeur de la maison à 440 000 $, soit 165 000 $ de plus que ce qu'Evans avait proposé.

Au fil des années, les Casanova ont consacré temps et énergie à de modestes améliorations : une allée, que David et son père avaient repavée dans les années 1980, était toujours en bon état ; un nouveau parquet en chêne coûtait environ 7 000 $ il y a environ 13 ans.

Adolescent, David travaillait pour son père après l'école, testant des diodes et des semi-conducteurs dans le garage de la maison.

Sa mère, qui tenait des registres méticuleux des finances familiales, lui faisait des chèques d'entreprise au lieu d'une allocation.

"Ils nous ont appris cela quand nous étions petits", a déclaré David Casanova. "Si vous voulez quelque chose, vous travaillez pour l'obtenir, vous économisez et vous l'achetez."

Même si David ignorait au départ que sa mère avait accepté de vendre, il savait qu'elle était vulnérable et avait essayé de la protéger. Le père de David, avant son décès en 2014, a averti David que l'état de Corrine était pire qu'il n'y paraissait – qu'elle pouvait faire semblant « très bien pendant environ cinq minutes » avant que les symptômes de sa démence ne deviennent évidents.

En 2016, sa santé s’était détériorée au point qu’elle avait besoin de soins à plein temps. Elle en était venue à croire qu'elle était de nouveau une adolescente, vivant dans les années 1950, a déclaré David.

Les supports de formation de HomeVestors sont sans équivoque sur la manière de traiter les vendeurs potentiels dont les capacités peuvent être diminuées : « Un franchisé ne doit pas acheter de biens immobiliers à toute personne dont le franchisé sait ou a des raisons de soupçonner qu'elle est soumise à une tutelle ou a une capacité mentale qui est diminué au point que la personne ne comprend pas la valeur de la propriété.

Pourtant, les archives montrent une tendance au mépris de cette directive.

En 2020, un homme de 78 ans d'Atlanta a été convaincu de signer un contrat de vente pour 97 000 $, soit environ la moitié du prix vendu plus tard. Huit semaines plus tard, un examen cognitif a montré qu'il était incapable d'écrire une phrase ou de nommer l'année, la saison, la date ou le mois, selon un procès toujours en cours.

(Le franchisé a déclaré à ProPublica que l'homme semblait parfaitement maître de ses facultés, et HomeVestors a déclaré que la franchise ne faisait plus partie de l'entreprise.)

La même année, une femme de 77 ans de Glendale, en Arizona, qui ne parvenait plus à gérer ses finances, a signé un contrat pour vendre sa maison à moins de la moitié de sa valeur, selon des documents judiciaires. Dans le combat qui a suivi pour sauver sa maison, la femme a assisté à une audience du tribunal à distance depuis sa chambre d'hôpital.

(Un porte-parole de HomeVestors a déclaré que le procès n'avait pas été initié par une franchise mais plutôt par un autre investisseur qui avait acheté le contrat de vente à la franchise. Le porte-parole n'a cependant pas commenté les interactions du propriétaire de la franchise avec le propriétaire âgé. L'entreprise n'est plus une Franchise HomeVestors, a-t-elle déclaré. Le procès a été réglé devant le tribunal des faillites.)

Et en 2021, l'avocat d'un homme âgé en Californie accusait un franchisé d'avoir profité de la « faiblesse d'esprit due à l'âge » de l'homme pour le convaincre de vendre sa maison 175 000 $ en dessous de la valeur marchande.

(Un porte-parole de HomeVestors a déclaré que la société n'était pas au courant de cette affaire et a depuis envoyé une lettre informant le franchisé qu'elle pourrait avoir violé son contrat de franchise pour ne pas avoir divulgué le litige. L'affaire a été réglée à l'amiable.)

Martha Swanson, une Géorgienne de 83 ans qui avait subi une série de petits accidents vasculaires cérébraux, a vendu sa maison à une franchise HomeVestors pour 82 111 $, puis a passé les trois dernières années de sa vie à se débattre pour de l'argent, notamment sur la façon de payer les 3 000 $. coût mensuel de son centre de vie assistée.

"Ce n'est tout simplement pas éthique", a déclaré sa fille, Sherry Nixon, à ProPublica.

Dans le cas de Swanson, la franchise s'est engagée dans la « vente en gros », cédant la propriété à un autre investisseur pour un prix plus élevé sans y apporter aucune amélioration. Le résultat est qu’une partie de la valeur nette va au flipper au lieu du propriétaire – de l’argent dont Swanson avait désespérément besoin, a déclaré Nixon. La pratique a fait l’objet d’un examen réglementaire dans plusieurs États.

Le propriétaire de la franchise qui a acheté la maison de Swanson a déclaré qu'il « faisait très attention » lorsqu'il traitait avec des personnes âgées et qu'il l'aurait laissée résilier le contrat si elle l'avait demandé.

HomeVestors a déclaré qu'il encourage ses franchises à réhabiliter une seule maison à la fois, tout en vendant en gros les autres propriétés qu'elles achètent. Son porte-parole a également déclaré que l'entreprise ne ciblait pas les propriétaires âgés, ajoutant que les personnes de plus de 70 ans représentaient moins de 20 % de ses vendeurs. Près d'un tiers de leurs achats proviennent de personnes de plus de 65 ans.

Corrine Casanova n'a vécu que 19 jours après avoir quitté sa maison. Peu de temps après sa mort, un de ses voisins a trouvé une note manuscrite d'Evans sur le pas de sa porte et a appelé David. La note rappelait que le séquestre était sur le point de se fermer. Lorsque David réalisa ce qui s’était passé, il fut furieux.

«Je ne vous vendrai jamais», a-t-il déclaré à l'entreprise. "Je ne te laisserai plus jamais entrer dans cette maison pour ce que tu as fait à ma mère."

Otage de l’accord

Patriot Holdings n’allait pas quitter la maison de Casanova.

Cinq jours après que David ait confronté l'entreprise, la franchise a intenté une action en justice pour rupture de contrat contre lui. Ils ont également enregistré un avis de litige de propriété contre le titre appelé litispendance, qui rend presque impossible la vente à quelqu'un d'autre.

Il est courant que de nombreuses franchises HomeVestors intentent de telles poursuites lorsque les propriétaires tentent d'annuler une vente, ou d'enregistrer une litispendance ou des documents similaires – appelés « obscurcissement d'un titre » – afin de lier un propriétaire à une transaction. ProPublica a trouvé plus de 50 franchisés altérant leurs titres ou poursuivant pour rupture de contrat dans plus d'une douzaine d'États.

Certaines franchises n'ont intenté qu'une poignée de poursuites, même s'il est difficile d'obtenir un décompte précis car les différends sont souvent réglés de manière confidentielle par l'arbitrage. D'autres, y compris certaines franchises reconnues par HomeVestors comme les plus performantes, ont souvent assombri les titres.

Une franchise de Floride, Hi-Land Properties, a déposé deux douzaines de poursuites pour rupture de contrat depuis 2016 et a brouillé les titres de plus de 300 propriétés en enregistrant des avis de contrat de vente. Dans un cas, il a poursuivi un homme âgé tellement handicapé par la maladie qu'il ne pouvait pas quitter sa maison.

Hi-Land Properties a été nommée cinq fois franchise nationale de l'année par HomeVestors. En 2017, Hicks, le PDG de HomeVestors, a félicité le propriétaire de Hi-Land comme un « franchisé fidèle et travailleur qui a bien représenté notre marque nationale, nos meilleures pratiques et nos valeurs ».

La franchise de Cory Evans, Patriot Holdings, a intenté des poursuites pour rupture de contrat pas plus tard qu'en 2019. Au cours de la médiation sur une affaire, l'entreprise a exigé 150 000 $ pour se retirer, selon la fille du propriétaire.

« Pourquoi prendriez-vous des gens en otages ? » dit-elle. "C'est dingue."

Certains flippers affirment qu'il s'agit d'une pratique nécessaire pour protéger leurs investissements, notant que dès qu'un contrat est signé, une propriété commence à leur coûter de l'argent, y compris les frais d'inspection, de titre de propriété et les coûts de financement.

Les experts immobiliers affirment cependant que le grand nombre de poursuites et d'avis de titre des franchisés HomeVestors n'est pas seulement révélateur d'une pratique commerciale prédatrice, mais qu'il s'agit d'une reconnaissance tacite que les vendeurs découvrent souvent plus tard de meilleures options.

"Les gens tentent généralement de se retirer d'accords qu'ils n'ont pas compris", a déclaré Sarah Bolling Mancini, avocate au National Consumer Law Center. "Si votre modèle commercial parvient à convaincre les propriétaires de signer un contrat d'achat et de vente basé sur de fausses déclarations sur la valeur de la maison", a-t-elle déclaré, cela conduira à de nombreux vendeurs qui "voudront se retirer plus tard".

Charles Tassell, directeur des opérations de la National Real Estate Investors Association, a ajouté que la confusion des titres n'est pas considérée comme une « pratique normale » dans le secteur.

« Y a-t-il une remise pour vendre rapidement ou faire quelque chose avec de l’argent comme ça ? Oui », a-t-il déclaré. "Mais lorsque vous commencez à assombrir les titres et autres, cela commence à prendre une toute autre direction."

Donald Cameron, propriétaire de Hi-Land Properties, a nié que la nébulisation des titres soit une pratique prédatrice et a souligné qu'il aidait souvent les gens avec leurs courses ou leurs factures d'électricité lorsqu'il tentait d'acheter leur maison. Le contrat enregistré est nécessaire pour éloigner les autres investisseurs qui tenteraient d’acheter la propriété.

Il a déclaré avoir poursuivi l'homme tombé malade parce qu'il lui avait avancé 4 000 $. Il a également déclaré qu'il suivait la politique de HomeVestors consistant à impliquer le fils adulte de l'homme dans les discussions. L'homme est décédé peu de temps avant que le tribunal ne rende un jugement par défaut en faveur de Cameron.

"Mon bureau a acheté plus de 2 000 maisons depuis qu'il a rejoint HomeVestors en 2005 et je suis très fier de faire les choses de la bonne manière", a-t-il déclaré.

HomeVestors a déclaré qu'il ignorait que les franchises avaient fait du clouding les titres une pratique commerciale courante. En réponse aux informations de ProPublica, la société l'a interdit.

Dans l'enregistrement de l'appel du 18 avril obtenu par ProPublica, la direction de HomeVestors a réprimandé les franchises qui se livrent fréquemment à des titres cloud.

"De toute évidence, il s'agit simplement d'une mauvaise pratique avec laquelle nous ne sommes pas à l'aise", a déclaré Maren Kasper, directrice générale de Bayview Asset Management, la société de gestion de placements qui a racheté HomeVestors en 2022.

Les législateurs ont reconnu que les pressions et les tactiques abusives, autres que la fraude, sont si courantes dans certains secteurs que le consommateur a besoin de plus de protection. Dans les ventes de multipropriété, par exemple, certains États exigent une période de résiliation définie qui permet à l'acheteur de se retirer. Une période de « réflexion libre » est prévue pour l’achat de rentes. Les lois sur le citron pour les voitures d’occasion sont également courantes.

De telles protections sont largement absentes pour les propriétaires confrontés à des palmes domestiques.

Mais certains États et villes ont commencé à adopter des réglementations. Par exemple, à Philadelphie, les vendeurs de maisons doivent fournir aux vendeurs potentiels une « déclaration des droits » qui identifie les ressources pour aider les propriétaires désespérés et décrit comment ils peuvent obtenir un prix équitable.

« Je veux dire, j'ai 24 heures lorsque j'achète un billet d'avion, n'est-ce pas ? a déclaré Shamus Roller, directeur exécutif du National Housing Law Project. "Dans ce genre de situations sans licence, il devrait y avoir un niveau de protection plus élevé lorsqu'aucun professionnel n'est impliqué aux côtés du vendeur."

« Les seuls qui ne cèdent pas »

Contrairement à de nombreux propriétaires acculés par des « situations laides », David Casanova avait le temps et l'argent pour lutter contre la franchise HomeVestors pour la maison de sa mère.

Après que Patriot Holdings ait intenté une action en justice pour obliger les Casanovas à respecter le contrat de vente, David a déposé une plainte incidente alléguant une fraude et des mauvais traitements envers les personnes âgées. Evans, a-t-il affirmé, a utilisé « l’affection, l’intimidation et la coercition » pour amener Corrine à signer le contrat.

Pendant près de trois ans, Patriot Holdings s'est battu pour la maison. La société n'a pas abandonné sa réclamation jusqu'à ce qu'Evans fasse l'objet d'une enquête criminelle concernant ses relations avec deux victimes âgées du comté de Ventura.

En août 2020, Evans a plaidé coupable à deux chefs d'accusation de tentative de vol de biens immobiliers. Il a été condamné à une peine de prison avec sursis, a abandonné ses poursuites contre les deux victimes et a payé des dédommagements.

Il lui a été interdit de « toute transaction impliquant l'achat ou la vente d'un bien immobilier » pendant sa probation. Finalement, conformément à la loi californienne, sa condamnation a été annulée.

Lorsqu'Evans a été reconnu coupable, HomeVestors aurait dû mettre fin à son contrat de franchise avec Patriot Holdings, selon les termes du contrat de franchise. Patriot Holdings est l'une des franchises les plus productives de HomeVestors.

Au lieu de cela, HomeVestors a exigé que Cory Evans soit démis de ses fonctions de propriétaire de la franchise qu'il dirigeait avec ses frères Cody, Chris et Casey Evans et son partenaire Scott Mansfield, a déclaré un porte-parole.

Néanmoins, les dossiers internes de HomeVestors montrent que Cory Evans figure aux côtés de ses frères pour le prix du « volume total des ventes » 2021. Le porte-parole de HomeVestors a déclaré que Cory Evans avait été inclus par erreur sur le prix.

Patriot Holdings n'utilise plus l'avocat qui a initié le procès contre la famille Casanova, selon un porte-parole de HomeVestors. L'avocat a représenté d'autres franchises et a assisté à des congrès d'entreprise.

"Nous n'avons connaissance d'aucune plainte depuis le retrait de Cory Evans de la franchise", a déclaré le porte-parole.

Ni Cory Evans ni ses frères n'ont répondu aux demandes d'interview.

Une fois le combat pour la maison de Corrine Casanova terminé, David l'a vendue pour 510 000 $, soit 235 000 $ de plus que ce qu'Evans avait tenté de payer. David a déclaré qu'il n'avait effectué aucune des réparations sur lesquelles Evans avait insisté, sous serment, pour qu'elles soient nécessaires.

C'est maintenant au tour de David de refuser de se retirer : il utilise le produit de la vente pour poursuivre son procès pour maltraitance envers les personnes âgées contre Patriot Holdings. Une date de procès est fixée pour juin.

« Pourtant, aujourd'hui, fondamentalement, ils n'ont pas le sentiment d'avoir fait quelque chose de mal », a-t-il déclaré. « Ils n’ont aucune empathie pour ce qu’ils ont fait subir à ma mère ou à sa famille au cours des six dernières années.

« Ils prospèrent grâce à cela, et ils vous poussent, vous poussent, vous poussent. Et autant que je sache, nous sommes les seuls à ne pas céder. »

Photo de Breno Assis sur Unsplash